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Gutachten und Immobilien
Berlin - Dresden - Cottbus
Dipl. - Ing. Dieter Arnold
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Immobilien Wirtschaftsgüter Bauschäden Schimmelschäden

Inhaltsverzeichnis

  1. Vorbemerkungen
  2. Qualifikationnachweise des Sachverständigen
  3. Arten der Gutachten
  4. Inhalte der Wertgutachten
  5. Gerichtsgutachten
  6. 5.1  Immobilienbewertung für Zwangsversteigerungen
    5.2  Bewertung von Zubehör für Zwangsversteigerungen
    5.3  Sonstige Gerichtsgutachten
  7. Gutachten mit besonderen Verfahren für Industrie und Handwerk

1. Vorbemerkungen

Auf dieser Seite unserer Präsentation bieten wir Ihnen zum Erwerb oder Verkauf von bebauten oder unbebauten Grundstücken die Ermittlung des Marktwertes von Grundstücken mittels eines Verkehrswertgutachtens an. In unserem Haus ist für die fachgerechte Erstellung von Gutachten für den privaten Gebrauch (Immobilienverkäufe / Immobilienerwerb; Immobilienbewertung in Erbschaftsangelegenheiten; etc) sowie für gerichtliche Angelegenheiten (Zwangsversteigerungen, Zwangsteilungen aus Erbschaftsregelungen, Versicherungsregulierungen, Gutachten für Steuerschätzungen etc.) zuständig.

  • Herr Dipl.-Ing. Dieter Arnold ist als zertifizierter Sachverständiger zuständig für die
  1. Wertgutachten für bebaute und unbebaute Immobilien
  2. Wertermittlungen für Schäden an Gebäuden und baulichen Anlagen
  3. Wertermittlungen für bewegliche Wirtschaftsgüter (Hausratausrüstungen und gewerblich genutzte Maschinen und Anlagen)

2. Die fachliche Qualifikation des Sachverständigen

  • 1992 - 1993 Grundlagen der Wertermittlung von unbebauten und bebauten Immobilien als Bestandteil eines Sonderstudiums an der Akademie für Betriebswirtschaft und Datenverarbeitung in Berlin mit Prüfungsnachweis
  • 1999 - 2000 Spezialseminar zur Wertermittlung von Immobilien an der IHK Berlin mit Nachweis der Abschlussprüfung
  • 2001 Zertifizierung als Gutachter für die Bewertung unbebauter und bebauter Immobilien durch die EUREX - ZERT mit Nachweis der Abschlussprüfung
  • 2002 Zertifizierung als Gutachter an Amtsgerichten für Zwangsversteigerungsverfahren mit Nachweis der Abschlussprüfung
  • 2004 Zertifizierung als Gutachter für Immobilienbewertung nach Europanorm mit Nachweis der Abschlussprüfung.
  • 2007 Zertifizierung als Gutachter für bewegliche Wirtschaftsgüter (Hausratausrüstungen und gewerblich genutzte Maschinen und Anlagen) mit Nachweis der Abschlussprüfung.
  • 2009 Zertifizierung als Gutachter für Schäden an Gebäuden mit Nachweis der Abschlussprüfung.
  • 2011 TÜV-geprüfter Gutachter für Schimmelschäden in Gebäuden mit Nachweis der Abschlussprüfung
  • seit 2002 tätig als Gutachter in den vorstehend genannten Fachgebieten an den Amtsgerichten in Berlin, Brandenburg, Sachsen und Mecklenburg - Vorpommern.

3. Arten der Gutachten

  1. Gutachten zu Schäden an Gebäuden (Bauschadensgutachten).
  2. Gutachten zu Schimmelschäden in Gebäuden.
  3. Wertgutachten zu allen unbebauten und bebauten Immobilien von:
    • Wohnobjekten inclusive deren Nebengelass ( EFH, Garagen, Mehrfamilienhäuser usw.),
    • Ferienimmobilien (Bungalows, Ferienheime, Hotels, Pensionen, Wochenendgrundstücken)
    • Gewerbe -, und Industrieimmobilien (Handwerksbetriebe, Industriebetriebe etc.)
    • Sport - und Freizeitimmobilien
    • Landwirtschaftlichen Immobilien und Immobilien der Forstwirtschaft
  4. Gutachten für Eigentumswohnungen
  5. Erbbaurechtsgutachten
  6. Mietwertgutachten
  7. Gutachten zu Ertragserwartungen bei Investitionen mittels Residualverfahren für Investitionen aller Art
  8. Beleihungswertgutachten als Grundlage von Kreditentscheidungen für Banken und Versicherungen

4. Inhalte der Wertgutachten

Für den Inhalt der Gutachten hat der Gesetzgeber in der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung von 2010 ) und der WertR ( Wertermittlungsrichtlinie 2006 ), für alle Gutachter bindend, Richtlinien in Form von Wertermittlungsverfahren festgelegt, damit eine bundesweite Einheitlichkeit in der Bewertung von Immobilien besteht. Diese Verfahren sind:

  • Das Sachwertverfahren für alle Immobilien, die nicht gewerblichen Zwecken dienen ( in der Regel Wohnobjekte ).
  • Das Ertragswertverfahren für die Immobilien, die gewerblich genutzt werden ( Fabriken, Kleinbetriebe, Verkaufseinrichtungen etc.).
  • Das Vergleichswertverfahren (meist auf den Grund und Boden beschränkt)

Neben diesen Verfahren gibt es noch eine Reihe weiterer Verfahren, die bei Spezialimmobilien angewendet werden sowie Verfahren, die zur Vorbereitung von Investitionen ( Renditeaussagen mittels Residualverfahren ) angewendet werden.

In der o.g. WertV ist geregelt, das der Wert des zu bewertenden Objektes nach diesen drei Verfahren zu ermitteln ist, d.h. in einem Gutachten müssen alle drei Verfahren vorhanden sein. Als Ausnahme dazu erlaubt der Gesetzgeber, dass Vergleichswertverfahren wegzulassen, wenn nicht gesichert ist, das genügend Vergleichsobjekte oder Vergleichspreise vorhanden sind.

Das Sachwertverfahren - SWV -

Beim Sachwertverfahren bestimmt der Zweck des Erwerbs, nach welchem Verfahren der Wert der Immobilie festzustellen ist. Es ist gruzndsätzlich zu unterscheiden zwischen:

  • Der Eigentümer / Käufer nutzt das Objekt, indem er in dem Haus selbst wohnt. Damit ist das Ergebnis des Sachwertverfahrens wertbestimmend. Das Ertragswertverfahren hat dabei nur ergebnisunterstützende Wirkung.
  • Der Käufer will die Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten. Dann ist das Ertragswertverfahren die Hauptsäule der Ergebnissfindung und das Sachwertverfahren hat nur ergebnisunterstützende Wirkung.

Bewertet werden im SWV

  • Alle Gebäude des Objektes ( EFH, Garagen, Mehrzweckgebäude usw. )
  • Die baulichen Anlagen des Objektes ( Zäune, alle Anschlussleitungen, Außenanlagen etc. )
  • Die besonderen Bauteile ( Überdachungen, Überwegungen, Balkone etc. )
  • Der Grund und Boden ( nach den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses des jeweiligen Landkreises)

Einflussfaktoren, die den Verkehrswert im Sachwertverfahren ( wie auch im Ertragswertverfahren ) mitbestimmen:

  • Das Alter einer Immobilie über die Restnutzungsdauer
  • Die sichtbaren Baumängel / Bauschäden wertmindernd
  • Die Mietbesonderheiten / Objektbesonderheiten ( Miethöhe, langfristige/kurzfristige Vertragsdauer, besondere Rechte etc.)
  • Die durchgeführten Reparatur-und Instandhaltungsmaßnahmen werden werterhöhend berücksichtigt
  • Die unterlassenen Reparatur-und Instandhaltungsmaßnahmen wirken wertmindernd
  • Die durchgeführten / unterlassenen Modernisierungen wertmindernd oder werterhöhend
  • Die Lage des Objektes ( Dorf, Stadt, Land, Landkreis, Einwohnerzahl )
  • Bestehende Rechte Dritter an dem Bewertungsobjekt ( Geh-, Leitungs-, Überfahr-, und Wegerechte )
  • Grundstückslasten ( Grunddienstbarkeiten aller Art wie lebenslange Wohnrechte etc. )
  • Die Immobiliensituation vor Ort als Marktanpassung mittels Maktanpassungsfaktor
  • Die Verzinsung als Kapitalisierung

Unter Einbeziehung der vorstehend genannten Einflussfaktoren, zu deren Wertung jeder Gutachter verpflichtet ist, ergibt sich letztendlich der Marktwert des Bewertungsobjektes (Verkehrswert)). Der gefundene Verkehrswert ist jedoch nicht in jedem Fall immer identisch mit dem Kaufpreis. Die Unterschiede zwischen Verkehrswert und Kaufpreis bitten wir Sie unter www.Lausitzer-Immobilien. - Rechtsfragen - Wertgutachten dieser Internetseite nachzulesen.

Das Ertragswertverfahren - EWV -

Im EWV werden bewertet

  • Alle Gebäude des Objektes ( EFH, Garagen, Mehrzweckgebäude etc.) )
  • Die baulichen Anlagen des Objektes ( Zäune, Anschlussleitungen, Außenanlagen etc. )
  • Die besonderen Bauteile ( Überdachungen, Überwegungen, Balkone etc.)
  • Der Grund und Boden ( nach Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses )

Die Flächen sind zu unterscheiden nach Wohnflächen und Nutzflächen ( Lagerflächen, Produktionsflächen, Transportflächen etc.) mit unterschiedlichen Wertansätzen

Die Einflussfaktoren, die den Verkehrswert im Ertragswertverfahren bestimmen sind in der Regel die gleichen wie im o.a. >Sachwertverfahren.

  • Das Alter einer Immobilie
  • Die sichtbaren Baumängel / Bauschäden
  • Die Mietbesonderheiten / Objektbesonderheiten
  • Die durchgeführten / nicht durchgeführten Reparatur-und Instandhaltungsmaßnahmen
  • Die durchgeführten / unterlassenen Modernisierungen
  • Die Lage des Objektes ( Dorf, Stadt, Landkreis, Einwohnerzahl )
  • Die Immobiliensituation vor Ort als Marktanpassung ( Angebot / Nachfrage als Maktanpassungsfaktor )
  • Die Verzinsung als Kapitalisierung

Das Vergleichswertverfahren - V W V -

Bei diesem Verfahren wird der Grund und Boden wie auch Bestandsimmobilien ( Gebäude ) der zu bewertenden Immobilien mit gleichen, aber bereits bewerteten Immobilien verglichen und aus diesem Vergleich mit Hilfe mathematischer Methoden der Wert des zu bewertenden Objektes ermittelt. Dabei muss bei diesem Verfahren aus Gründen der statistischen Sicherheit der Ergebnisse immer eine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten ( in der Regel mindestens 20 Stück ) vorhanden sein, sonst darf / kann dieses Verfahren nicht angewendet werden.

Beispiel 1:

In einem kleinen Dorf soll ein Wertgutachten als Vorbereitung zum Verkauf / Kauf eines unbebauten Grundstücks angefertigt werden. Der Gutachter erfragt beim zuständigen Gutachterausschuss den Bodenrichtwert dieses Dorfes ( Grundstücke in kleineren Dörfern haben fast immer den gleichen Bodenrichtwert ), der z.B. mit 9,00 €/m² Bauland festgelegt ist. Gleichzeitig fragt er nach der Anzahl der Grundstücksverkäufe in diesem Dorf der letzten Jahre und bekommt die Auskunft, dass in den letzten 4 Jahren 6 Grundstücke verkauft wurden. Mit dieser Auskunft steht fest, das der Gutachter das Vergleichswertverfahren nicht anwenden wird, weil die Anzahl der verkauften Grundstücke nicht ausreicht, um einen statistisch gesicherten Wertvergleich vornehmen zu können. Hier gilt6 die o.g. Ausnahme, dass der Gutachter dieses Verrfahren in diesem Fall nicht anwenden darf / kann.

Beispiel 2:

In einer Großstadt, z.B. Berlin, hat der Gutachter ebenfalls ein unbebautes Grundstück zu bewerten. Der Bodenrichtwert beträgt 140,00 €/m² und es gibt in den letzten drei Jahre 34 Verkäufe von Grundstücken. In diesem Fall ist der Gutachter durch die WertV verpflichtet, dass Vergleichswertverfahren neben dem SWV und dem EWV anzuwenden, da mit der Anzahl der Verkäufe der letzten drei Jahre das Ergebnis der Bewertung statistisch gesichert ist.

5. Gerichtsgutachten

Gerichtsgutachten werden in aller Regel aufgrund von gerichtlichen Beschlüssen erstellt. Der Gutachter, der sich bei dem jeweiligen Gericht um Auftragserteilung beworben hat, kann nur durch eben diesen gerichtlichen Beschluss bestellt und somit tätig werden. Damit wird auch deutlich, dass nicht jeder, der sich Gutachter nennt, auch als solcher für die Gerichte tätig werden kann. Die Gerichte prüfen bei einer Bewerbung sehr genau die Qualifikation des Gutachters sowie seine sonstigen Voraussetzungen der Eignung, bevor eine Auftragserteilung erfolgen kann.

Die zertifizierten Gutachter müssen, im Gegensatz zu den öffentlich bestellten Gutachtern, nicht nur Ihre Qualifikation nachweisen, sondern zusätzlich jedes Jahr mindestens zwei Weiterbildungslehrgänge nachweisen. Damit ist gesichert, dass diese Gutachtergruppe der zertifizierten Sachverständigen immer auf dem neuesten Stand der sich ständig weiterentwickelnden Gutachtertheorie sowie der dazugehörigen Rechtsprechung befindet.

Bei den Amts-, und Landgerichten sind nur Gutachter mit der Qualifikation

  • Zertifizierter Gutachter und
  • öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter

tätig.

Für beide Gutachtergruppen gilt, dass sie einen Nachweis Ihrer Qualifikation zu führen haben. Diese Nachweise in Form von Zertifikaten und Bestellungsurkunden werden nur von Stellen ausgegeben, die der Staat, hier der oberste Gutachterausschuss der Bundesrepublick Deutschland, dazu ausdrücklich authorisiert hat. Voraussetzung dafür ist die Ablegung einer Prüfung zum Nachweis der notwendigen Kenntnisse auf dem Gebiet der Gutachtenerstellung.

Die Erstellung eines Gerichtsgutachtens ergibt sich aus dem jeweilig anhängigen Verfahren. Grundsätzlich ist zu unterscheiden zwischen:

  • Gerichtsgutachten im Rahmen von Zwangsversteigerungsverfahren und
  • Gerichtsgutachten aus sonstigen gerichtlichen Verfahren

5.1. Zwangsversteigerungsverfahren

Gutachten, die für Zwangsversteigerungsverfahren erstellt werden, stellen eine besondere Form von Gerichtsgutachten dar. Sie sind daher nach besonderen Rechtsvorschriften zu erstellen. Grundsätzlich gilt für Zwangsversteigerungsverfahren das ZVG ( Zwangsversteigerungsgesetz ) und somit sind bei der Erstellung von Gutachten im Rahmen dieser Verfahrensart auch die besonderen rechtlichen Regeln dieses Gesetzes durch den Gutachter zu beachten. Sind Zwangsversteigerungsverfahren aus Insolvenzen anhängig so gelten dann neben dem ZVG auch Das Insolventrecht. Da diese Gesetze sehr umfangreich und für den Laien rechtlich schwer verständlich sind, soll an dieser Stelle nicht im Detail darauf eingegangen werden.

Empfehlung: Wer als Laie in Zwangsversteigerungsvefahren im Rahmen von privaten oder gewerblichen Insolvenzverfahren oder Erbauseinandersetzungen involviert ist, sollte sich zur Wahrung seiner Interessen in jedem Fall der Hilfe eines Rechtsanwaltes bedienen.

Zwangsversteigerungsverfahren entstehen auf Antrag eines Gläubigers aus privaten oder gewerblichen Insolvenzen oder auf Antrag von Mitgliedern von Erbengemeinschaften beim zuständigen Amtsgericht. Dies trifft immer dann zu, wenn ein Schuldner, seine regelmäßig anfallenden Schuldzahlungen ( z.B. monatliche Raten aus Krediten ) nicht mehr leisten kann oder bei Streitigkeiten aus Erbauseinandersetzungen.

Durch die Rechtspfleger der Abteilung Zwangsversteigerung wird dann das Zwangsversteigerungsverfahren eröffnet und ein Vermerk im Grundbuch des Schuldners eingetragen. Gleichzeitig wird das Grundstück durch gerichtlichen Beschluss beschlagnahmt, d.h. die Rechte des / der Eigentümer werden durch diesen Gerichtsbeschluss eingeschränkt. Das Gericht kann auch einen Zwangsverwalter für das beschlagnahmte Objekt als Sicherungsperson auf Antrag einsetzen ( in der Regel sind das Rechtsanwälte ), um eine Wertsicherungen zu Gunsten des Gläubigers / dem rest der Erbengemeinschaft vorzunehmen. So fließen z.B. regelmäßige Mieteinnahmen nun nicht mehr direkt dem Vermieter ( Schuldner ) zu, sondern diese sind, im Sinne der Wertsicherung, an den Zwangsverwalter abzuführen. Diese Mittel ( Mietzahlungen ) verwaltet dann der Zwangsverwalter nach den rechtlich vorgegebenen Vorschriften des Zwangsversteigerungsverfahrens.

Nachzulesen sind diese Regeln im ZVG ( Zwangsversteigerungsgesetz ). Dieses Gesetz regelt peinlichst genau die Rechte und Pflichten aller am Zwangsversteigerungsverfahren Beteiligten. Das sind in aller Regel:

  • der Rechtspfleger als Vertreter des Gesetzes und Verfahrensführer
  • der Schuldner
  • der Gläubiger
  • Antragsteller aus einer Erbengemeinschaft
  • der Zwangsverwalter ( wenn eingesetzt ) und
  • der Gutachter.

Im weiteren Verfahren bestellt dann der zuständige Rechtspfleger des Amtsgerichtes als weiterer Verfahrensführer nach den Vorschriften des ZVG ( Zwangsversteigerungsgesetz ) per Beschluss einen Gutachter, um den Verkehrswert ( Marktwert ) der Kreditsicherheit ( z.B. das Grundstück des Schuldners ) mittels eines Gutachtens feststellen zu lassen. Der Verkehrswert wird durch den Gutachter auf der Basis der für die Erstellung von Wertgutachten für Immobilien vorgegebenen Vorschriften der WertV ( Wertermittlungsverordnung ) und WertR ( Wertermittlungsrichtlinie ) und unter Beachtung der hier besonderen rechtlichen Regelungen des ZVG errechnet. Diese Vorschriften sind zwingend für Gutachten, die im Rahmen von Zwangsversteigerungsverfahren erstellt werden. Das heist, es ist schon ein Unterschied, ob ein Gutachten für ein Zwangsversteigerungsverfahren oder eine andere gerichtliche Auseinandersetzung ( z. B. Gütertrennung bei Ehescheidungen, ) erstellt wird.

Hinweis: Nicht in jedem Fall muss ein Gutachten durch einen Beschluss des Rechtspflegers erstellt werden. Bei Teilungsversteigerungen von Grundstücken kann der Antragsteller zu einem Verfahren dem Gericht ein Gutachten mit dem Antrag einreichen. Das Gutachten muss jedoch den verfahrensrechtlichen Regeln entsprechen, sost können dann in dem Verfahren rechtliche Schwierigkeiten auftreten.

Für die Erstellung des Gutachtens ist eine Besichtigung des Zwangsversteigerunbgsobjektes unabdingbar. Der Gutachter wird den Betroffenen vom Gericht vorerst ohne Terminangabe angekündigt. Den Termin der Ortsbesichtigung legt der Gutachter fest und teilt allen am Verfahren Beteiligten diesen schriftlich mit. Die Teilnahme an der Objektbesichtigung unterliegt keiner rechtlichen Zwangsverpflichtung für die Beteiligten.

Zum Ortstermin muss der Gutachter alle Räume und Örtlichkeiten des betreffenden Objektes persönlich besichtigen. An dieser Ortsbesichtigung haben die Verfahrensbeteiligten das Recht persönlich teilzunehmen oder sich von einem Rechtsbeistand ( Anwalt oder Person seiner Wahl ) vertreten zu lassen.

Zur Sicherung einer objektiven Bewertung des Objektes benötigt der Gutachter in jedem Fall die Mitarbeit des oder der Betroffenen. Die besteht darin, dass der / die Betroffene, auch in seinem Interesse, dem Gutachter Einsicht in notwendigen Unterlagen wie Bauzeichnungen, Flächen-, und Raumberechnungen, Mietverträge, Pachtvertrage etc. gewähren sollte. Leider kommt es oft vor, dass der / die Betroffene meint, er müsse dem Gutachter keine Einsicht in diese Unterlagen gewähren oder dem Gutachter das Betreten des Grundstücks verwehren zu können. Grundsätzlich kann er das so machen. Kein Gutachter darf sich gegen den Willen des Eigentümers Zurtitt zum Grundstück verschaffen. Ebenso hat der Gutachter kein rechtlich gesichertes Anrecht darauf, Unterlagen vom Betroffenen zu verlangen. Er kann den / die Betroffenen nur darum bitten. Gewähren die Betroffenen dem Gutachter keinen Zutritt zum Grundstück oder verweigern die Einsicht in die erforderlichen Unterlagen, so ist der Gutachter gehalten, das Wertermittlungsobjekt von der Straße aus zu bewerten. Für die für den Gutachter sichtbaren Teile des Objektes ergibt sich daraus kein Problem. Nachteilig auf den Verkehrswert wird sich jedoch die Bewertung für die nicht sichtbaren Objektteile ( Gebäudeinnenausstattung ) auswirken, da der Gutachter hier nur von Annahmen ausgehen kann. Dies führt in der Regel dann zu Wertabschlägen, die den Gesamtwert des Wertermittlungsobjektes negativ beeinflussen.

Es ist daher zu empfehlen, sich vor der Zutrittsverweigerung oder der Verweigerung der Einsichtnahme in Objektdokumente bei seinen Rechtsbeistand sich über die daraus für die / den Betroffenen resultierenden Folgen kundig zu machen.

Aus der Verarbeitung der Ergebnisse der Objektbesichtigung ergibt sich dann das Gutachten, welches den Verkehrswert des Bewertungsobjektes ausweist. Dieser Verkehrswert ( Marktwert ) ist jedoch nur ein Vorschlag des Gutachters an das Gericht.

Abschließend sei noch auf eine rechtlich komlizierte Materie im Rahmen der Zwangsversteigerungsverfahren hingewiesen. Es gibt bekannterweise Lasten eines Grundstücks. Das können Rechte Dritter an diesem Grundstück sein wie Wegerechte, Leitungsrechte, Überfahrrechte etc..Und es gibt Rechte an einem Grundstücks durch Dritte oder Rechte, die der Eigentümer des Grundstücks an einem anderen Grundstück hat, die z.B. durch Grenzüberbauungen u.a. entstanden sein können. Diese Rechte und Lasten wirken sich wertmindernd oder werterhöhend für das jeweilig zu bewertende Grundstück aus. Diese Wertminderungen / Werterhöhungen muss der Gutachter in ihrem Wert errechnen. Die Ergebnisse dieser Berechnungen der Rechte und Lasten werden jedoch vorerst nicht Bestandteil des Verkehrswertes des Gutachtens. Sie werden im Gutachten auch nicht ausgewiesen. Sie werden dem Gericht in einem gesonderten Schreiben vom Gutachter mitgeteilt. Das ZVG sieht vor, dass im Rahmen von Zwangsversteigerungen, bisher bestehende Rechte oder Lasten an einem Grundstück, ja nach Art des Rechtes, wegfallen können. Durch den Rechtspfleger wird auf der Basis der Bestimmungen des ZVG festgestellt, welche Rechte oder Lasten wegfallen. Erst dann ermittelt der Rechtspfleger aus dem vom Gutachter vorgeschlagenen Verkehrswert zuzüglich / abzüglich der Werte der bestehen bleibenden Rechte / Lasten an dem Grundstück den verkehrswert. Zu diesem Verkehrswert sind die Verfahrenskosten der Zwangsversteigerung hinzuzurechnen. Dieser somit entstehende Wert ist dann das Mindestgebote, welches im Zwangsversteigerungstermin durch den Rechtspfleger bekannt gegeben wird.

Wenn Sie zum fachlichen Inhalt eines Gutachtens etwas wissen wollen, entnehmen Sie dies bitte der Seite Gutachteninhalte.

5.2. Bewertung von Zubehör in Zwangsversteigerungsverfahren

Der Begriff Zubehör und seine verschiedenen Variationen wird in den §§ 90, 93, 95, 97 und 98 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) definiert. Demnach ist Zubehör nach § 90 BGB in den Bereich der beweglichen Sachen einzuordnen. Wichtig ist dabei zu beachten, dass Zubehör nur dann als solches anzusehen ist, wenn es dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dient.

Beispiel

Für ein Gerichtsverfahren, z. B. eine Zwangsversteigerung, ist die Immobilie eines Maschinenbaubetriebes zu bewerten. Diese Bewertung erfolgt mittels eines Wertgutachtens für Immobilien. In diesem Betrieb befinden sich auch mehrere Werkzeugmaschinen unterschiedlichster Art, die zur Herstellung von neuen Maschinen benötigt werden. Dem Inhalt des § 97 BGB folgend sind diese Werkzeugmaschinen eindeutig dem Zubehör dieses Betriebes zuzuordnen, da sie dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen, hier, Teile für neue Werkzeugmaschinen herszustellen.

In einem Nebengebäude dieses Betriebes findet der Gutachter bei der notwendigen Objektbegehung eine Bandsäge, die in fleischverarbeitenden Betrieben zur Zerlegung von Tierkörpern oder in Tischlereien verwendet werden. Diese Bandsäge ist für die Herstellung von Werkzeugmaschinen nicht einsetzbar. Somit dient sie nicht der Hauptsache des Betriebes, Werkzeugmaschinen herzustellen und ist daher nicht als Zubehör dieses Betriebes anzusehen. Diese Maschine wird also nicht Bestandteil eines Wertgutachtens über das Zubehör dieses Maschinenbaubetriebes (Ende des Beispiels).

Ein weiterer wichtiger Punkt bei der Wertfeststellung von beweglichen Wirtschaftsgütern ist die Frage, ob ein Investor den ganzen Maschinenbaubetrieb kauft und damit die Maschine am gleichen Standort verbleibt oder die Maschinen des Betriebes einzeln an verschiedene andere Standorte verkauft wird. Dieser Unterschied muss sich im ermittelten Verkehrswert der Maschine wiederspiegeln. Bleiben wir, zum besseren Verständnis, bei dem vorstehend genannten Beispiel der Zwangsversteigerung des Maschinenbaubetriebes. Bleibt die Maschine am gleichen Ort so hat sie den Wert x. Wird sie verkauft, so muss sie erst aus ihrem Fundament demontiert werden und die Versorgungsleitungen (Strom, Gas, Druckluft, Wassertanschluss usw.) ausgeklemmt werden. Anschließend muss sie an den neuen Ort transportiert werden. Dort, am neuen Standort, braucht sie gleichfalls, wie am alten Standort, ein neues Fundament und muss an die vorhandenen oder neu zu schaffenden Versorgungsleitungen angeschlossen werden.

5.3. Sonstige Gerichtsgutachten

Unter Sonstige Gerichtsgutachten sind die Gutachten zu verstehen, die durch Streitigkeiten von Parteien ( Kläger und Beklagte ) aus:

  • zivilrechtlichen Auseinandersetzungen vor Zivilgerichten
  • Auseinandersetzungen vor Familiengerichten
  • Auseinandersetzungen vor Finanzgerichten
  • Auseinandersetzungen vor Sozialgerichten
  • u.s.w

notwendig werden.

Sonstige Gerichtsgutachten können sein:

  • Wertgutachten für Immobilien zur Feststellung von Werten bei Ehescheidungen
  • Wertgutachten für Immobilien bei Streitigkeiten von Käufern mit Verkäufern
  • Wertgutachten für Immobilien bei Streitigkeiten von Käufern mit einem Makler
  • Wertgutachten für Immobilien bei Streitigkeiten bei Erbauseinandersetzungen
  • Wertgutachten für Immobilien bei Streitigkeiten mit Versicherungen, Banken oder dem Finanzamt
  • Wertgutachten für Immobilien bei Streitigkeiten aus Schenkungen
  • Wertgutachten für Immobilien bei Streitigkeiten von Bauherren mit Baubetrieben / Bauträgern
  • Wertgutachten für bewegliche Wirtschaftsgüter bei Streitigkeiten von Gewerbetreibenden mit Versicherungen in Schadensfällen
  • Wertgutachten für bewegliche Wirtschaftsgüter bei Streitigkeiten von Gewerbetreibenden azus Kauf oder Verkäufen von beweglichen Gütern
  • Wertgutachten für Schäden an Gebäuden bei Streitigkeiten von Bauherren mit Baubetrieben / Bauträgern
  • Wertgutachten für Schäden an Gebäuden aus selbständigen Beweisverfahren
  • Wertgutachten für Schäden an Gebäuden aus Rechtsvertretungspflichten von Familiengerichten bei der Rechtsvertretung von Mnderjährigen
  • usw.

Die Erstellung dieser Gutachten erfolgt in der Regel jeweils auf Beschluss des Gerichtes. Im Gegensatz zu den o.a. Zwangsversteigerungsverfahren gelten hier die rechtlichen Regelungen des ZVG nicht. Uneingeschränkt gelten für die Gutachtenerstellung jedoch die rechtlichen Regelungen der WertV ( Wertermittlungsverordnung ) und der WertR ( Wertermittlungsrichtlinie ).

Besonderheiten für die Erstellung der Gutachten sind in jedem Fall vom Gutachter zu berücksichtigen, wenn es sich um Gutachten für Versicherungs-, Bank-, oder Finanzangelegenheiten ( Finanzamt ) handelt. Hier gelten neben der WertR und der WertV noch besondere Regeln der genannten Institute / Ämter.

6. Besondere Verfahren in Gutachten für Industrie und Handwerk

Unser Büro bietet Ihnen im Rahmen unseres Dienstleistungsangebotes auch die Erstellung von Gutachten für Industrie und Handwerk mit besonderen Wertermittlungsverfahren zu Renditeaussagen für gewerbliche Objekte an, um Ihnen Wege + Zeit = Kosten zu ersparen.

Grundsätzlich ist bei Gutachten zu unterscheiden zwischen:

  • Gutachten für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie als Verkehrswertgutachten
  • Gutachten für die Feststellung der Schadenshöhe an Gebäuden und baulichen Anlagen als Bauschadensgutachten
  • Gutachten für die Feststellung der Schadenshöhe an privaten Hausrateinrichtungen (Kühlschrank, Möbel, Fahrrad usw.) und gewerblich genutzten Maschinen und Anlagen (Bagger, Tischkreissäge, Büromöbel, Betonmischer usw.) als Gutachten für bewegliche Güter

Wie bereits auf unserer Internetseite über Gutachteninhalte beschrieben wurde, ist der grundsätzliche Aufbau der Gutachten bezüglich der Verfahrenswahl rechtlich geregelt und für den Gutachter bindend. So muss jedes Gutachten, je nach Immobilienart und deren Verwendung, den Verkehrswert aus dem Sachwert, oder dem Ertragswert oder dem Vergleichswert ableiten. Dies trifft grundsätzlich erst einmal auch für Gutachten für Industrie und Handwerk zu. Der Unterschied besteht für diese Gutachten jedoch darin, das für einen Investor ( Handwerksmeister oder Unternehmer ) der Sachwert einer Immobilie erst in zweiter Linie interessant ist. Für den Investor ist die Frage nach der Rendite ( Ertrag / Gewinnerzielung ), die er mit dem zu erwerbenden Objekt ( Immobilie ) erziehlen kann, erstrangig. Diese Frage ist in einem Gutachten über Industrieimmobilien ( Handwerksbetrieb, Fabrik, Kiesgrube, Landwirtschaftsbetrieb etc. ) mit dem bekannten Ertragswertverfahren jedoch nicht hinreichend genau zu beantworten. Zur genaueren Aussage hinsichtlich der zu erwartenden Gewinne für diese Art von Immobilien treffen zu können, hat die Wertermittlungstheorie, bereits vor Jahren, das Ertragswertverfahren für diese speziellen Fragen weiterentwickelt und beondere Formen des Ertragswertverfahrens geschaffen. Die wohl bekanntesten Sonderformen des Ertragswertverfahrens sind u.a.:

  • Das Residualwertverfahren und
  • Die Monte Carlo Methode

Mittels dieser Verfahren kann zu der für den Investor entscheidenden Frage, der Rendite des zu erwerbenden Objektes, eine genauere Aussage getroffen werden, die als Grundlage für die Investitionsentscheidung des Investors von erheblicher Bedeutung ist. Sie sind seit Jahren in der Wertermittlungspraxis gängig und ob ihrer Aussagesicherheit anerkannt und zulässig.

Gutachten mit diesen Sonderformen des Ertragswertverfahrens werden benötigt für:

  • Investitionsobjekte der Industrie und des Handwerks
  • Investitionsobjekte in der Land-, und Forstwirtschaft
  • Investiotionsobjekte im Sozialbereich ( Alten-, und Pflegeheime )
  • u.s.w.

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