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Immobiliengutachten für eine objektive Immobilienbewertung

 

Inhaltsverzeichnis

 

1 Vorbemerkungen
2 Qualifikationsnachweise des Sachverständigen
3 Grundlagen für Gutachten und Gutachtenarten
3.0 Allgemeine Grundlagen
3.1 Gutachtenarten
3.1.1 Gerichtsgutachten
3.1.1.1 Gutachten für Zwangsversteigerungsverfahren
3.1.1.2 Gutachten zur Bewertung der Wirtschaftsgüter (Zubehör) in der  Zwangsversteigerung
3.1.1.3 Gutachten in Zivilprozessen
3.2 Privatgutachten
3.3 Bankgutachten für Kreditvergaben
3.4 Besondere Gutachten mit Verfahren für Investoren aus Industrie und Handwerk
4 Gutachteninhalte
5 Unser Leistungsangebot und die Kosten
6 Auszug aus der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken- ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung)

 


 1. Vorbemerkungen

Unter der Rubrik Immobiliengutachten bieten wir Ihnen unsere Gutachterleistungen zu folgenden Sachgebieten an:

  1. Immobiliengutachten zur Wertfeststellung für:
    • Verkaufs- und Erwerbsabsichten von Immobilien aller Art
    • Wertermittlungen bei Schenkungen
    • gerichtliche Auseinandersetzungen wie Zwangsversteigerungen, Zwangsteilungen, zivile Gerichtsverfahren zu Immobilienstreitigkeiten aller Art
    • Das selbständige Beweisverfahren für Streitigkeiten zu Baumängeln und Bauschäden,
    • Versicherungsschäden bei Bau-, Wasser-, Fäkalien-, Schimmel-, und Foggingschäden,
    • Gutachten für Steuerschätzungen des Finanzamtes
    • Erbschaftsangelegenheiten,
    • Gütertrennung bei Ehescheidungen,
  2. Schadensgutachten zu:
    • Schäden an und in Gebäuden nach einem Bau-, Wasser-, Fäkalien-,Schimmel-, und Foggingschaden
    • Sonstigen Bauangelegenheiten wie Bauzwischenstandsbewertungen bei Baustrei-tigkeiten und Abnahmen
  3. Bauschadenhermografie zu Ortungen von Leckagen, Bauundichtigkeiten und Baumängeln mittels Wärmebildkamera, Stufe 2: Bauschäden aller Art nach einem Bau-, Wasser-, Fäkalien-, und Schimmelschaden
  4. Wertermittlungen für Wirtschaftsgüter (Hausrat, Maschinen und Anlagen der Industrie und des Handwerks, Büro-, Gaststätten-, und Hotelausstattungen) nach Bau-, Wasser-, Brand-, Schimmel-, und Foggingschäden sowie Schäden an beweglichen Gütern nach Elementarereignissen wie Sturm, Hagel, Hochwasser, Blitzschlägen usw..

 2. Die Qualifikation des Sachverständigen 

  • 1992 - 1993 Grundlehrgang zur Wertermittlung von unbebauten und bebauten Immobilien an der Akademie für Betriebswirtschaft und Datenverarbeitung in Berlin
  • 1999 - 2000 Spezialseminar zur Wertermittlung von Immobilien an der IHK Berlin
  • 2001 Zertifizierung als Gutachter für die Bewertung unbebauter und bebauter Immobilien durch die EUREX - ZERT
  • 2002 Zertifizierung als Gutachter an Amtsgerichten für Zwangsversteigerungsverfahren
  • 2004 Zertifizierung als Gutachter für Immobilienbewertung nach Europanorm
  • 2007 Zertifizierung als Sachverständiger für die Bewertung beweglicher Wirtschaftsgüter (Hausrat, gewerblich genutzte Maschinen und Anlagen, Gaststätten-, Hotel-, und Büroaus-stattungen)
  • 2009 Zertifizierung als Gutachter für Schäden an Gebäuden
  • 2011 TÜV-geprüfter Gutachter für Schimmel-, Fäkalien-, Wasser-, und Foggingschäden
  • 2016 Geprüfter Sachkundiger für Bauschadensthermografie - Stufe 2: Bauleckageortung
  • seit 2002 tätig als Gutachter an den Amtsgerichten in Berlin, Brandenburg, Sachsen und Mecklenburg - Vorpommern sowie für die Industrie und den Privatbereich.

3. Allgemeine Grundlagen für Gutachten, Gutachtenarten

3.0 Allgemeine Grundlagen

Grundlage für die Erstellung von Gerichts-, Versicherungs-, Bank-,und Privatgutachten sind die einschlägigen Rechtsbestimmungen zur Sicherstellung einer bundeseinheitlichen Wertermittlung für die Immobilienbewertung.

Grundlage für alle Immobilienbewertungen ist der § 194 BauGB. In dem heißt es:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt,
- der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht,
- im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
- nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften,
- der sonstigen Beschaffenheit und
- der Lage des Grundstücks,
- oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung
- ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

zu erzeilen wäre.

Zur Verkehrswertermittlung von Immobilien ist die im Punkt 6 dieser Seite dargestellte Immo- wertV aus 2010 (Immobilienwertverordnung) die Grundlage. In dieser Verordnung hat der Gesetzgeber einen rechtlichen Rahmen für die Bewertung von Immobilien vorgegeben, an die sich jeder Gutachter zu halten hat. Zur weiteren Präzisierung der vorstehenden Verordnung hat der Gesetzgeber für die zwingend vorgegebenen Wertermittlungsverfahren die

- Sachwertrichtlinie,
- Ertragswertrichtlinie,
- Vergleichswertrichtlinie,
- die Richtlinie für die Bodenwertermittlung,
- die Beleihungswertverordnung und
- das Bewertungsgesetz für öffentlich-rechtliche Bewertungen

erlassen.

Für die Besonderheiten von Verfahren in Zwangsversteigerungen und Zwangsteilungen von Immobilien hat der Gesetzgeber flankierend zur ImmowertV das ZVG (Zwangsversteigerungs-gesetz) erlassen.

3.1 Gutachtenarten

3.1.1 Gerichtsgutachten

Vorbemerkungen

Gutachter werden für die Erstellung von Gerichtsgutachten aufgrund von gerichtlichen Be- schlüssen bestellt. Wird ein Gutachter durch ein Gericht bestellt, dann werden in der Auftrags-erteilung konkrete Fragen an den Gutachter gestellt, deren Antworten für die Urteilsfindung von Beutung sind. Dann hat der Gutachter nur diese Fragen aus seiner fachlichen Sicht und unpar-teiisch zu beantworten, mehr nicht.

Die Vergütung von Grichtsgutachten erfolgt auf der Basis der durch Gesetz vorgegebene Rechts-bestimmungen, das JVEG (Justizvollzugsentschädigungsgesetz).

3.1.1.1 Gerichtsgutachten für Zwangsversteigerungsverfahren

Diese Gutachten stellen eine besondere Form von Gerichtsgutachten dar. Sie sind daher nach einer besonderen Rechtsvorschrift zu erstellen. Grundsätzlich gilt für Zwangsversteigerungsver-verfahren das ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz). Somit sind auch die besonderen rechtlichen Regeln dieses Gesetzes neben der ImmowertV durch den Gutachter zu beachten. Sind Insolven- zen anhängig, so gelten dann die Regeln des Insolvenzrechtes.

 

Empfehlung: Wer als Laie in Zwangsversteigerungsvefahren im Rahmen von privaten oder gewerblichen Insolvenzverfahren oder Erbauseinandersetzungen involviert ist, sollte sich zur Wahrung seiner Interessen in jedem Fall der Hilfe eines Rechtsanwaltes bedienen.

 

Zwangsversteigerungsverfahren entstehen auf Antrag eines Gläubigers (Banken, Privatperso- nen, öffentliche Einrichtungen, Kommunen) aus Schuldverhältnissen oder Mitgliedern von Erben-gemeinschaften zu Zwangsteilungen beim zuständigen Amtsgericht.

Durch die Rechtspfleger der Abteilung Zwangsversteigerung wird dann das Zwangsversteige-rungsverfahren eröffnet und ein Vermerk im Grundbuch des Schuldners eingetragen. Gleichzeitig wird das Grundstück durch gerichtlichen Beschluss beschlagnahmt, d.h. die Rechte des / der Eigentümer werden durch diesen Gerichtsbeschluss eingeschränkt. Das Gericht kann auch einen Zwangsverwalter für das beschlagnahmte Objekt als Sicherungsperson auf Antrag einsetzen, um eine Wertsicherung zu Gunsten des Gläubigers oder dem Rest der Erbengemeinschaft vorzu-nehmen.

Im weiteren Verfahren bestellt dann der zuständige Rechtspfleger des Amtsgerichtes als Verfah-rensführer nach den Vorschriften des ZVG per Beschluss einen Gutachter, um den Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie mittels eines Gutachtens feststellen zu lassen.

 

Hinweis: Nicht in jedem Fall muss ein Gutachten durch einen Beschluss des Rechtspflegers erstellt werden. Bei z.B. Teilungsversteigerungen oder anderen Verfahren im Zusam-menhang mit Grundstücken kann der Antragsteller zu einem Verfahren dem Gericht ein vor dem Antrag erstelltes Gutachten mit dem Antrag einreichen. Das Gutachten muss jedoch den verfahrensrechtlichen Regeln entsprechen, sonst können dann in dem Verfahren rechtliche Schwierigkeiten auftreten, z.B. Nichtanerkennung des Gutachtens durch einen am Verfahren Beteiligten.

 

Für die Erstellung von Immobiliengutachten ist eine Besichtigung des Zwangsversteigerungsob- jektes unabdingbar. Der Gutachter wird dem Schuldner vom Gericht schriftlich angekündigt. Den Termin der Ortsbesichtigung legt der Gutachter fest und teilt allen am Verfahren Beteiligten diesen schriftlich mit. Die Teilnahme an der Objektbesichtigung unterliegt keiner rechtlichen Zwangsverpflichtung für die Beteiligten. An dieser Ortsbesichtigung haben die Verfahrensbe-teiligten* das Recht persönlich teilzunehmen oder sich von einem Rechtsbeistand (Anwalt oder Person seiner Wahl) vertreten zu lassen.

* Gläubiger, Schuldner, Banken, Anwälte, das Gericht als Verfahrensführende

Zum Ortstermin muss der Gutachter alle Räume und Örtlichkeiten des betreffenden Objektes persönlich besichtigen.

Zur Sicherung einer objektiven Bewertung des Objektes benötigt der Gutachter in jedem Fall die Mitarbeit der Betroffenen. Die besteht darin, dass der / die Schuldner, auch in seinem Interesse, dem Gutachter Einsicht in notwendigen Unterlagen wie Bauzeichnungen, Flächen-, und Raum- berechnungen, Mietverträge, Pachtvertrage etc. gewähren sollte.
Leider kommt es oft vor, dass der Schuldner meint, er müsse dem Gutachter keine Einsicht in diese Unterlagen gewähren oder dem Gutachter das Betreten des Grundstücks verwehren zu können. Grundsätzlich kann er das so machen. Kein Gutachter darf sich gegen den Willen des Eigentümers Zurtitt zum Grundstück verschaffen. Ebenso hat der Gutachter kein rechtlich gesichertes Anrecht darauf, Unterlagen vom Betroffenen zu verlangen. Er kann den / die Schuld- ner nur darum bitten. Gewähren die Schuldner dem Gutachter keinen Zutritt zum Grundstück, so ist es dem Gutachter durch das Gesetz erlaubt, das Objekt von der Straße aus zu bewerten. Für die sichtbaren Teile des Objektes ergibt sich für den Gutachter daraus kein Problem.
Nachteilig auf die Genauigkeit des Verkehrswertes wird sich jedoch die Bewertung für die dem Gutachter nicht sichtbaren Objektteile (Ausstattungsmerkmale im Innenbereich, nicht sichtbare Baumängel im Innenbereich) auswirken, da er hier von Annahmen ausgehen darf und wird. Dies führt in der Regel dann zu Wertabschlägen, die den Gesamtwert des Wertermittlungsobjektes beeinflussen können. Gegen diese Art der Bewertung von außen hat der Schuldner dann kein Widerspruchsrecht mehr.

Es ist daher dringend zu empfehlen, sich vor der Zutrittsverweigerung bei seinem Rechtsbei- stand über die daraus für die / den Schuldner resultierenden Folgen kundig zu machen, denn ein Einspruchsrecht gegen die Gutachterschätzungen des Innenbereiches hat der Schuldner dann nicht mehr.

Aus der Verarbeitung der Ergebnisse der Objektbesichtigung ergibt sich dann das Gutachten, welches den Verkehrswert des Bewertungsobjektes ausweist. Dieser Verkehrswert (Marktwert) ist jedoch nur ein Vorschlag des Gutachters an das Gericht. Den endgültigen Marktwert legt dann das Gericht durch Beschluss fest. Warum? Es gibt bekannterweise eingetragene Rechte Dritter an dem zu bewertenden Grundstück, aber auch auf dem Grundstück liegende Lasten, die durch Eintragung in der Abteilung II des Grundbuches dinglich gesichert sind. Das können Rechte sein wie Wegerechte, Leitungsrechte, Überfahrrechte etc. oder Lasten wie z.B: Ab- standslasten als Baulast sein.

Es gibt auch Rechte an einem Grundstücks, die der Eigentümer des Grundstücks an einem anderen Grundstück hat, die z.B. durch Grenzüberbauungen u.a. entstanden sein können. Diese Rechte und Lasten wirken sich wertmindernd oder werterhöhend für das jeweilig zu bewertende Grundstück aus. Diese Wertminderungen / Werterhöhungen muss der Gutachter in ihrem Wert errechnen. Die Ergebnisse dieser Berechnungen der Rechte und Lasten werden jedoch vorerst nicht Bestandteil des Verkehrswertes des Gutachtens. Sie werden im Gutachten auch nicht ausgewiesen. Sie werden vom Gtachter dem Gericht separat mitgeteilt.

Das ZVG sieht vor, dass im Rahmen von Zwangsversteigerungen, bisher bestehende Rechte oder Lasten an einem Grundstück, ja nach Art des Rechtes, wegfallen können. Durch den Rechtspfleger wird auf der Basis dieser Bestimmungen festgestellt, welche Rechte oder Lasten wegfallen. Erst dann ermittelt der Rechtspfleger aus dem vom Gutachter vorgeschlagenen Ver- kehrswert zuzüglich / abzüglich der Werte der bestehen bleibenden Rechte / Lasten an dem Grundstück den Verkehrswert. Zu diesem Verkehrswert sind die Verfahrenskosten der Zwangs-versteigerung und die noch offenen Forderungen anderer Gläubiger hinzuzurechnen. Dieser somit entstehende Wert ist dann das Mindestgebot*, welches im Zwangsversteigerungstermin durch den Rechtspfleger bekannt gegeben wird, bevor die Bieterzeit von 30 Minuten beginnt.

* - im ersten Versteigerungstermin 70 % vom Verkehrswert zuzüglich der vorstehend genannten Verfahrenskosten.
   - im zweiten Versteigerungstermin 50 % vom Verkehrswert zuzüglich Verfahrenskosten und Kostengeldmachungen
   - im
dritten Versteigerungstermin mindestens 20- 25 % vom Verkehrswert unter Berücksichtigung des Verschleuderungsverbotes zuzüglich Verfah-
     renskosten und Kostengeldmachungen.
 

3.1.1.2 Gerichtsgutachten zur Bewertung von Zubehör in Zwangsversteigerungsverfahren

Der Begriff bewegliche Wirtschaftsgüter (Zubehör) und seine verschiedenen Variationen wird in den §§ 90, 93, 95, 97 und 98 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) definiert. Demnach ist Zubehör nach § 90 BGB in den Bereich der beweglichen Sachen einzuordnen. Wirtschaftsgüter sind nur als solche anzusehen, wenn sie dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen.

Gutachten zur Bewertung von beweglichen Wirtschaftsgütern im Zwangsversteigerungsverfahren unterliegen gleichfalls den besonderen Rechtsvorschriften der Zwangsversteigerung. Die Erstel- lung von Gutachten dieser Art setzt in jedem Fall eine besondere Fachkenntnis dieser Materie voraus, d.h. in jedem Fall ist ein Sachverständiger für die Bewertung beweglicher Wirtschafts- güter  mit Berufserfahrung notwendig.

Weiteren Informationen zu Fragen der Voraussetzungen, Inhalte sowie Kosten dieser Gutachten usw. lesen Sie auf der Teilseite "Wirtschaftsgüter".

3.1.1.3 Gerichtsgutachten in Zivilprozessen

Vorbemerkungen

Die Erstellung eines Gutachtens im privaten Bereich kann durch alle juristischen und privaten Auftraggeber (Personen, Firmen, Vereine, Verbände, Erbengemeinschaften, Eheleute usw.) in Auftrag gegeben werden. Der Auftraggeber, das Gericht oder eine Privatperson, muss dem Gut- achter genau vorgeben, was mit dem Inhalt des Gutachtens erreicht werden soll. Auf der Basis  der Aufgabenstellung des Auftraggebers, die in einem Beratungsgespräch erfolgen sollte, berät der Gutachten den AG über z.B.
- die Zeitdauer der Gutachtenerstellung,
- die Voraussetzungen für die Erstellung,
- die Vergütung und
- alle den AG noch interssierende Fragen.

Wenn sich Vertragsseiten (hier Auftraggeber/Auftragnehmer als Vertragspartner) streiten, z.B. aus dem Baurecht, dem Immobilienrecht, Erbrecht, Maklerrecht, Finazrecht, Mietrecht usw., und sich selbst nicht einigen können, dann werden diese Streitigkeiten durch Zivilgerichte, auf Antrag / Klage einer Partei, entschieden. Dazu benötigen die Gerichte Gutachter als Fachberater, um ein Urteil sprechen zu können. In sochen Fällen beauftragt der Richter einen Gutachter mit der Erstellung eines Gutachtens.

Im Gegensatz zu den Privatgutachten bekommt der von einem Gericht beauftragte Gutachter konkrete Fragen vorgegeben, zu den im Prozess aufgetretenen Unklarheiten, die er im Gutach- ten beantworten muss. Wenn dann eine Partei des Rechtsstreites mit dem Ergebniss des Gut- achtens nicht einverstanden ist, dann muss / kann er nur noch mit einem Obergutachten (Gegengutachten) dem Gericht seinen Widerspruch gegen das Gutachten des vom Gericht festgelegten Gutachters darlegen.

3.2. Privatgutachten

Niemand ist Fachmann auf allen Gebieten des Lebens. Oft steht man im Privatleben vor Ent- scheidungen, bei denen es um große Werte gehen kann. So zum Beispiel für:

  • Sie wollen Ihr bebautes/unbebautes Grundstück verkaufen, verschenken, vorzeitig vererben und kennen den Verkehrswert des Grundstücks nicht,
  • Sie würden gern ein Haus erwerben, wissen aber nicht, ob der Kaufpreis des Verkäufers korrekt ist,
  • Was hat die geerbte Immobilie für einen Verkehrswert, wenn Sie in einer Erbengemein-schaft die Miterben auszahlen müssen,
  • Schäden an Ihren beweglichen Wirtschaftsgütern (Hausrat, Maschinen, Anlagen usw.), deren Zeitwert, Verkehrswert, Neuwert sie nicht kennen,
  • Gütertrennung bei Ehescheidungen,
  • Beweissicherungen bei Bau-, Wasser-, Schimmel-, Fäkalien, Elementar-, und Fogging-schäden aus zivilen Rechtsstreitigkeiten oder für Ihre Ansprüche an Versicherungen,
  • Welchen Schadenersatz können Sie von der Versicherung des Verursachers verlangen nach einem Brand-, Wasser-, Schimmel-, Fäkalien-, und Foggingsschaden-, den Sie nicht verursacht haben,
  • Welchen Schadenersatz können Sie von Ihrer Versicherung verlangen nach einem Brand-,  Wasser-, Schimmel-, Fäkalien-, oder Foggingsschaden, den Sie selbst verursacht haben,
  • Welchen Schadenersatz können Sie bei einem Schaden verlangen, den ein Fremder an Ihrem Eigentum angerichtet hat (der Zaun Ihrer Immobilie wurde beschädigt, Hausrat-, oder , Personenschaden usw.),
  • usw.

Bei all diesen Beispielen würden Sie gern wissen, wie hoch die Werte sind, um die es dabei geht. Aber Sie sind eben kein Bewertungsfachmann. Sie haben zwar Ihr eigenes Wertgefühl, aber stimmt das auch? Verlangen / Bezahlen Sie gar zu wenig oder zuviel?

In jedem dieser Fälle benötigen Sie dann einen Fachmann in Bewertungsfragen, einen Wertgut-achter für Wirtschafsgüter, der Ihnen eine Wertermittlung erstellt. Sie sollten jedoch wissen, dass

- an ein Gutachten, welches nicht vor Gericht verwendet wird, nicht so hohe Anforderungen
  gestellt werden.
- Die Anforderungen an das Gutachten, was vor einem Gericht verwendet wird ungleich höher
  sind (Inhalt, amtlich gesicherte Informationen, Quellennachweise usw.)

Ein (Tatsachen)Beispiel aus sachverständiger Erfahrung:

Drei Personen Erben ein Grundstück. Sie lassen von einem Ihnen vorher nicht bekannten Gut- achter den Wert des geerbten Grundstücks feststellen, da keiner der Miterben den anderen auszahlen kann und somit das Grundstück verkauft werden muss. Dieses Gutachten präsen-tieren Sie den Miterben Wenn die Miterben einverstanden sind, ist die Welt in Ordnung.

Wie so oft im Leben (leider in Erbauseinandersetzungen sehr oft) ist aber einer der Miterben mit dem vom Gutachter ermittelten Wert des Grundstücks nicht einverstanden. Er ist der Meinung, dass das Grundstück einen erheblich höheren Wert hat und er verlangt zur Wertermittlung des Grundsstücks einen vom Gericht bestellten Gutachter, der ein Gerichtsgutachten erstellen soll. Und schon haben Sie ein großes Problem!   

Ob das Gutachten als Grundlage für eine Streitigkeit z.B. in Erbangelegenheiten werden kann, weil ein Miterbe mit dem vom Gutachter ermittelten Wert der geerbten Immobilie nicht einver-standen ist, ist dann fraglich. Sollte es dann zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit den Miterben kommen, reicht das allgemeine Privatgutachten nicht mehr aus. Ein Gericht stellt we- sentlich höhere Anforderungen an ein solches Gutachten. Somit sollten Sie sich vor der Auf- tragserteilung an einen Gutachter entscheiden,ob das Gutachten nicht doch ein gerichtsfestes Privatgutachten sein soll, was dann den gerichtlichen Anforderungen stand halten kann. Das gerichtsfeste Gutachten dient dann im Rechtsstreit als Beweisstück.

Dies gilt für alle Rechtsbereiche des Lebens (z.B. Erbrecht, Versicherunsrecht, Nachbarrecht, Mietrecht, Scheidungsrecht usw.) in denen Sie eine Immobilienbewertung als Privatgutachten in Auftrag geben wollen.

 

Hinweis: Bei Immobilienkäufen und Verkäufen, die über Bankkredite finanziert werden sollen, hat der Gesetzgeber für die Banken gesonderte Regeln erlassen, die in der Beleih-ungswertungsrichtlinie festgeschrieben sind. Diese Regeln können Sie auszugsweise  im nachfolgenden Punkt 3.3 Bankgutachten für Kreditvergaben nachlesen.

 

Unsere Leistungen und die zuerwartenden Kosten für ein Privat-, und Gerichtsgutachten entneh- men Sie bitte dem nachfolgenden Punkt 5. Unser Leistungsangebot  für die Immobilienbe- wertung und die Kosten.

3.3 Bankgutachten für Kreditvergaben für Immobilien

Die meisten Immobilienverkäufe und Erwerbungen werden in Deutschland über Kredite finan-ziert. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen wollen/müssen, dann verlangt die Bank von Ihnen einen gesicherten Gegenwert (Sicherheiten) zu diesem Kredit. Der Kredit der Bank besteht aber aus der Rückzahlung des Kaufpreises + den Zinsen, die die Bank von Ihnen als Preis für die Kreditvergabe verlangt.Dieser Gegenwert besteht in aller Regel aus:

- dem zu erwerbenden Grundstück,
- Ihrem "gesicherten" Einkommensüberschuss oder
- anderen geeigneten Sicherheiten (Bürgschaften, Wertgegenstände, anderen beleihungsfähige
  Grundstücke, usw.) 

Für das zu erwerbende Grundstück verlangt die Bank von Ihnen in jedem Fall eine Wertermitt- lung für die zu erwerbende Immobilie auf der Basis der geltenden Rechtsbestimmungen, hier der Immowert V. Entweder Sie lassen ein Gutachten erstellen, oder die Bank läßt durch Ihre eigenen Gutachter den Verkehrswert des Grundstücks feststellen. Dieser gutachterlich festgestellte Verkehrswert ist aber nur der Kaufpreis für das Grundstück.  Die Zinszahlungen an die Bank beinhaltet dieses Gutachten jedoch nicht. Da Sie jedoch den Kreditbetrag (Kaufpreis abzüglich Eigenkapital) und die Zinsen der Bank in monatlichen Raten zurückzahlen müssen, deckt das Gutachten nur den Kaufpreis als Gegenwert zum Kredit ab, die Zinszahlungen jedoch nicht. Somit prüft dann die Bank, ob der festgestellte Verkehrswert des Grundstücks und Ihre weiteren Sicherheiten (z.B. gesicherter Einkommensüberschuss) die Rückzahlung des Kredites + Zinsen ermöglichen, was die Bank den Beleihungswert nennt. Dieser Beleihungswert soll die die Rückzahlung des Kredites mittels  Kapitaldienst zuzüglich der Zinsen absichern. Diese Prüfung der Bank erfolgt im Wesentlichen nach der Beleihungswertrichtlinie.

 

Aber Achtung: Die in dieser Richtlinie angegeben Zinsforderungen sind bei jeder Bank unter-schiedlich. Wenn Sie ein Wertgutachten mit bei einem nach der Immobilien- wertV ermittelten Verkehrswert erstellen lassen, ist für die Bank nur der ermittelte Verkehrswert wichtig. Für eine Kreditvergabe für einen Immobilien- kauf ist für die Bank aber der Beleihungswert der Immobilie entscheidend und nicht der Verkehrswert.
 Beispiel: Sie wollen eine Immobilie erwerben und der Verkäufer will für das Grundstück 120.000,00 € haben. Bevor Sie den Kaufpreis bezahlen, wollen Sie vom Verkäufer den Nachweis haben, dass die Immobilie tatsächlich diesen Wert hat. Der Verkäufer lässt ein  Gutachten nach den Regeln der ImmowertV anfertigen und der Verkehrswert (Marktwert) wird mit z.B. mit 120.000,00 € in diesem Gutachten auch ausgewiesen.

 

 

  Variante 1:  Sie bezahlen das Grundstück aus Ihrem Angesparten mit 120.000,00 €. Ein Kredit ist somit nicht notwendig und somit auch keine  Beleihungswertermittlung. Ihre Gesamt-belastung beträgt somit für den Immobilienerwerb 120.000,00 € zuzüglich Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Verwaltungsgebühren zur Umschreibung des Grundstücks, ggf. auch Maklergebühren).
  Variante 2:  Sie müssen für den Kauf des Grundstücks einen Kredit aufnehmen. Gleicher Kaufpreis 120.000,00 €. Für einen Kredit in Höhe des Kaufpreises (abzüglich notwendiges Eigen-kapital) müssen Sie der Bank aber Zinsen zahlen. Für den Kredit ist jedoch das Vorhan-densein von Eigenkapital zwingend notwendig (in aller Regel 20 % des Kaufbetrages), der mit 15.000,00 € für diese Variante angenommen werden soll. Bei gegenwärtig niedrigem Zinssatz könnte das Zinsverlangen der Bank (120.000,00 € - 15.000,00 € Eigenkapital x 1,8*) bei 81.000,00 € über die Kreditllaufzeit liegen. Somit hätten Sie 186.000,00 € (105.000,00 € Kredit + 86.000,00 € Zinsen) als Gesamtbelastung über die gesamte Laufzeit des Kredites incl. Zinsen in monatlichen Raten zurückzuzahlen. 
Bevor die Bank Ihnen die 105.000,00 € zum Erwerb der Immobilie übergibt, prüft sie mittels Beleihungswertrechnung, ob Ihre Sicherheiten als ausreichend erachtet werden und Sie somit den Gesamtkredit von 186.000,00 € zurückzahlen können oder nicht.

Fazit: Sind die Sicherheiten ausreichend, dann herzlichen Glückwunsch zum erworbenen Grundstück. Sind die Sicherheiten nicht vorhanden gilt: Außer Spesen, nichts gewesen.

 

* angenommene Zinsangabe, unverbindlich, da Zinssätze bei Banken unterschiedlich sind.

3.4 Besondere Verfahren bei Gutachten für Industrie und Handwerk

3.4.1 Vorbemerkungen

Eine Immobilienbewertung für Investoren wird wie die Immobiliengutachten im privaten Bereich erstellt. Die Verfahren zur Erstellung von Immobiliengutachten sind jedoch inhaltlich anders, da sie auf ganz spezielle Anforderungen der Industrie und des Handwerks ausgerichtet sind.

Unser Büro bietet Ihnen somit im Rahmen unseres Dienstleistungsangebotes auch die Erstellung der spezifischen  Immobilien-gutachten für Industrie und Handwerk mit einer besonderen Immobilienbewertung zu Bodenwert-, und Renditeaussagen für gewerbliche Objekte an.

Zur genaueren Aussage hinsichtlich der zu erwartenden Gewinne (Renditen) für Industrieimmo-bilien treffen zu können, hat die Wertermittlungstheorie das Ertragswertverfahren für diese spe- ziellen Fragen weiterentwickelt und besondere Formen des Ertragswertverfahrens ge- schaffen. Die wohl bekanntesten Sonderformen des Ertragswertverfahrens sind u.a.:

  • Das Residualwertverfahren
  • Das Discounted-Cash-Flowverfahren und
  • Die Monte Carlo Methode

Mittels dieser Verfahren kann zu der für den Investor entscheidenden Frage, des Bodenwertes und der Rendite des zu erwerbenden Objektes, eine genauere Aussage getroffen werden, die als Grundlage für die Investitionsentscheidung des Investors von erheblicher Bedeutung ist. Sie sind seit Jahren in der Wertermittlungspraxis gängig und ob ihrer Aussagesicherheit anerkannt und zulässig.

Zu 1: Das Residualwertverfahren

Das Residualwertverfahren wird hauptsächlich von Projektentwicklern zur Ermittlung des maxi- malen Bodenkaufpreises, also des Bodenkaufpreises, der noch eine wirtschaftlich sinnvolle Rea- lisierung des geplanten Projektes erwarten lässt. Hierbei wird zunächst der (fiktive) Verkehrswert der fertig gestellten Immobilie mittels Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren ermittelt. Dabei wird ein vereinfachtes Ertragswertverfahren ohne Berücksichtigung des Bodenwertes verwendet, da der Bodenwert ja gerade ermittelt werden soll. Vom Ertragswert werden alle für die Realisie- rung der Baumaßnahme notwendigen Kosten (auch z.B. Zwischenfinanzierungskosten) abge- zogen. Daraus ergibt sich der tragfähige Bodenwert als Residuum. Das Residualwertverfahren kann neben Neubauinvestition, auch bei geplanten Sanierungen/Modernisierungen mit/ohne Nutzungsänderungen herangezogen werden.

Zu 2: Das Discounted-Cash-Flowverfahren

Die DCF-Verfahren basieren auf den im Rahmen einer Unternehmensplanung ermittelten zu- künftigen Zahlungsüberschüssen (auch Cashflow, Zahlungsstrom) und diskontieren diese mit Hilfe von Kapitalkosten auf den Bewertungsstichtag. Dabei werden zu zahlende Steuern (z. B. Körperschaftsteuer oder Einkommensteuer) mit in die Bewertung einbezogen. Der so ermittelte Barwert oder auch Kapitalwert ist der diskontierte Cash-Flow. Typischerweise werden die zu- künftigen Zahlungsüberschüsse in zwei Phasen unterteilt: die erste Phase währt 5–15 Jahre, in der zweiten Phase wird entweder ein gesondert zu ermittelnder Restwert oder eine ewige Rente angenommen. Die Kapitalkosten werden in der Praxis sehr häufig mit Hilfe eines Kapitalmarkt- modells (CAPM) ermittelt. Der durch die steuerliche Abzugsfähigkeit entstehende Finanzie- rungseffekt wird in den verschiedenen DCF-Verfahren unterschiedlich abgebildet.

Es stellen sich bei einem DCF-Verfahren grundsätzlich drei Probleme:

- Die Bestimmung der Schätzungen für die zukünftigen periodischen Cash-Flows.
- Die Einbeziehung der Steuern (Körperschaftsteuer oder Einkommensteuer).
- Die Bestimmung des Diskontierungssatzes, der zur Abzinsung der periodischen Cash-Flows zu verwenden ist.

Je nach Finanzierungsannahmen sind nun verschiedene DCF-Methoden zu unterscheiden, die zu verschiedenen Unternehmens-werten führen können (aber nicht immer müssen). Derzeit werden bei einer Einbeziehung einer Körperschaftsteuer vier Verfahren unterschieden:

- Equity-Methode: FTE-Ansatz (Flow to Equity)
- Entity-Methoden: APV-Ansatz (Adjusted Present Value)
- WACC-Ansatz (Weighted Average Cost of Capital)
- TCF-Ansatz (Total Cash Flow)

Abhängig vom gewählten Verfahren und der unterstellten Finanzierungspolitik kommt es zu einem Zirkularitätsproblem. Es ist in der Praxis oft nur schwer zu ermitteln, inwieweit die Annahmen der DCF-Theorie erfüllt sind. Insbesondere die Prognose der Zah- lungsströme und die Wahl der Diskontierungsfaktoren erweisen sich als Stellhebel, die manchmal den Eindruck einer Manipulation erwünschter Ergebnisse vermitteln können.

 Zu 3: Die Monte Carlo Methode

MCE, MCS und MCR Methode

Die von Klaus Bernhard Gablenz entwickelte Version eines Monte-Carlo-Simulationsverfahren unter Einbeziehung normierter Wertermittlungsverfahren enthält:

- den Monte-Carlo-Ertragswert,
- den Monte-Carlo-Sachwert und
- die Monte-Carlo-Residualwertmethode

4. Gutachteninhalte

Für den Inhalt der Immobiliengutachte hat der Gesetzgeber mit der ImmoWertV (Immobilienwert-ermittlungsverordnung von 2010 ) sowie der Sachwert-, Ertragswert-, und Vergleichswertricht-linien, für alle Gutachter bindend, Richtlinien in Form von Wertermittlungsverfahren festgelegt, damit eine bundesweite Einheitlichkeit in der Bewertung von Immobilien gesichert ist.

Diese Verfahren sind:

  • Das Sachwertverfahren für alle Immobilien, die nicht gewerblichen Zwecken dienen (in der Regel Wohn-, Ferien-, Sport-, Erholungsobjekte etc.)
  • Das Ertragswertverfahren für die Immobilien, die gewerblich genutzt werden (Fabriken, Kleinbetriebe, Handelsein- richtungen, Landwirtschaftliche Objekte etc.).
  • Das Vergleichswertverfahren (Bewertung von Immobilien aller Art nach Vergleichsverkäufen)

Neben diesen Verfahren gibt es noch eine Reihe weiterer Verfahren, die bei Immobilien der Industrie, Handel und Land-, und Forstwirtschaft angewendet werden wie sie im vorstehenden Punkt 3.4 beschriebn sind.

In den vorstehend genannten gesetzlichen Richtlinien ist geregelt, das die Immobilienbewertung des zu bewertenden Objektes mittel dieser drei Verfahren zu ermitteln ist, d.h. in einem Immobi- liengutachten müssen alle drei Verfahren vorhanden sein. Als Ausnahme dazu erlaubt der Ge- setzgeber, dass Vergleichswertverfahren wegzulassen, wenn nicht gesichert ist, das aus Grün- den der statistischen Sicherheit genügend Vergleichsobjekte oder Vergleichspreise vorhanden sind.

Für die Beratung und Erstellung von Immobiliengutachten zur Immobilienwertermittlung stehen wir Ihnen mit einem Erstgespräch / Schadensbesichtigung gern zur Verfügung.

Rufen Sie uns an oder schicken Sie eine Mail, wir antworten und in jedem Fall.

5. Unser Leistungsangebot und die Kosten

5.1 Vorbemerkungen

Für Ihre Immobilienbewertung bieten wir Ihnen unsere Gutachterleistungen an. Sie können nach einem Erstgespräch dann ein Verkehrswertgutachten in Auftrag geben.

5.2 Unsere Leistungen zum Erstgespräch

Bei der Erstbesichtigung / Erstgespräch sind die Voraussetzungen zu besprechen. Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe von Unterlagen benötigt, wie:

- Bauzeichnungen,
- Flächen-, und Raumberechnungen,
- Mietverträge oder
- zivilrechtliche Vereinbarungen zu Rechten Dritter an Ihrer Immobilie
- usw.

Bei diesem Erstgespräch sind aber auch Fragen zu klären wie:

  • Welche Vorleistungen Ihrerseits möglich sind z.B. Bereitstellung von Bauunterlagen über Ihre Immobilie,
  • Wünschen Sie ein allgemeines oder ein gerichtsfestes Gutachten?
  • Zu welchem Zeitpunkt muss das Gutachten fertiggestellt sein?
  • Worauf legen Sie besonderen Wert?
  • In wieviel Exemplaren benötigen Sie das Gutachten? und
  • Zu welchem Zweck soll das Gutachten erstellt werden?

Auf der Grundlage dieser Informationen erhalten Sie dann ein schriftliches Angebot. Wenn Sie mit diesem Angebot einverstanden sind und das Angebot unterzeichnet zurücksenden, verein- bart der Sachverständige mit Ihnen einen Termin zur Grundstücksbegehung als Bestands-aufnahme, bei der er alle für das Gutachten notwendigen Daten und Bilder erfasst.

5.2 Die Kosten für unsere Leistungen für das Erstgespräch

Das Erstgespräch ist für Immobilienwertermittlung kostenfrei.

5.3 Die Kosten für die weitergehenden Leistungen nach dem Erstgespräch

Das Kostenangebot für die Erstellung einer Immobilienbewertung für Immobilien ist abhängig von:

- Soll eine einfaches Immobiliengutachten (kann nicht zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung
  verwendet werden) oder soll ein
gerichtsfestes Gutachten (zur Vorlage bei einem Gericht)
  erstellt werden,

- Der Größe des Objektes und der Anzahl der Gebäude und baulichen Anlagen,
- Der Dauer der Bestandsaufnahme,
- Die Zeit zur Feststellung der Menge von der Bauschaden / Baumängel.

Hinweis: Wenn Bauzeichnungen und Wohnflächenberechnungen von Ihnen bereitgestellt werden, kann auf die Aufmessung der Flächen-, und Rauminhalte der Gebäude verzichtet werden und somit die Zeit der Bestandsaufnahme wesentlich verkürzt werden.

Die Kosten betragen, in Abhängigkeit der vorstehenden Einflussgrößen, dann: 

  1. 85,00 € / Leistungsstunde vor Ort für notwendige bautechnische Messungen, Bauwerksuntersuchungen, Probenahmen aus dem Bauwerk,
  2. 0,40 € / gefahrenem Kilometer,
  3. 42,50 € / Fahrzeit, jedoch nur, wenn die Entfernung von unserem jeweiligen Büro zum Schadensort größer als 15 km ist,
  4. Bei Auftragserteilung die Laborkosten und Fahrkosten (Fahrkilometer und Fahrzeit) zum Nachweis lt. Rechnung. Jedoch nur dann, wenn Schimmelschäden in den Gebäuden festgestellt werden muss.
  5. Die Behördengebühren für Auskunftserteilungen zum Nachweis (gilt nur für gerichtsfeste Gutachten)
  6. 9,00 € / Bericht bei ggf. notwendigem Einsatz der Thermobildkamera zur Dokumentation von Feuchteschäden in Bau- werken
  7. 0,50 € / Bild für notwendige digitale Beweisfotos
  8. Bei Notwendigkeit des Einsatzes von Datenloggern a 5,00 € / Logger / Woche (max. 3 Wochen)
  9. Bei Auftragserteilung die Kosten der Sanierung nach vorherigem schriftlichem Kostenangebot.
  10. Auf alle Leistungen die jeweils gültige Mehrwertsteuer.

Die vorstehenden Kostengrößen, die der Sachverständige mit Ihnen im Erstgegespräch besprochen hat, finden Sie dann, je nach Bedarf und Notwendigkeit, in dem schriftlichen Kostenangebot.

6. Auszug aus der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte    von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV aus 2010 )

Inhaltsübersicht

Abschnitt 1 Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen und allgemeine Verfahrensgrundsätze

§ 1 Anwendungsbereich
§ 2 Grundlagen der Wertermittlung
§ 3 Wertermittlungsstichtag und allgemeine Wertverhältnisse
§ 4 Qualitätsstichtag und Grundstückszustand
§ 5 Entwicklungszustand
§ 6 Weitere Grundstücksmerkmale
§ 7 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
§ 8 Ermittlung des Verkehrswerts

Abschnitt 2 Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten

§ 9 Grundlagen der Ermittlung
§ 10 Bodenrichtwerte
§ 11 Indexreihen
§ 12 Umrechnungskoeffizienten
§ 13 Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke
§ 14 Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze

Abschnitt 3 Wertermittlungsverfahren - Unterabschnitt 1 Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung

§ 15 Ermittlung des Vergleichswerts
§ 16 Ermittlung des Bodenwerts

Unterabschnitt 2 Ertragswertverfahren

§ 17 Ermittlung des Ertragswerts
§ 18 Reinertrag, Rohertrag
§ 19 Bewirtschaftungskosten
§ 20 Kapitalisierung und Abzinsung

Unterabschnitt 3 Sachwertverfahren

§ 21 Ermittlung des Sachwerts
§ 22 Herstellungskosten
§ 23 Wertminderung wegen Alters


Abschnitt 1  - Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen und allgemeine Verfahrensgrundsätze

§ 1 Anwendungsbereich

(1) Bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken, ihrer Bestandteile sowie
      ihres Zubehörs und
bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten ein-
      schließlich der Bodenrichtwerte ist diese Ver
ordnung anzuwenden.

(2) Die nachfolgenden Vorschriften sind auf grundstücksgleiche Rechte, Rechte an diesen und
      Rechte an Grundstücken
sowie auf solche Wertermittlungsobjekte, für die kein Markt besteht,
      entsprechend anzuwenden. In diesen Fällen
kann der Wert auf der Grundlage marktkonformer
      Modelle unter besonderer Berücksichtigung der wirtschaftlichen
Vor- und Nachteile ermittelt
      werden.

§ 2 Grundlagen der Wertermittlung

Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag (§ 3) und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag (§ 4) zugrunde zu legen. Künftige Entwicklungen wie beispielsweise absehbare anderweitige Nutzungen (§ 4 Absatz 3 Nummer 1) sind zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten sind. In diesen Fällen ist auch die voraussichtliche Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen für die Realisierbarkeit einer baulichen oder sonstigen Nutzung eines Grundstücks (Wartezeit) zu berücksichtigen

§ 3 Wertermittlungsstichtag und allgemeine Wertverhältnisse

(1) Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht.

(2) Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der
      Gesamtheit der am Wert
ermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im
      gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich)
maßgebenden Umstände wie nach der allge-
      meinen Wirtschaftslage, den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie den
wirtschaftlichen und
      demographischen Entwicklungen des Gebiets.

§ 4 Qualitätsstichtag und Grundstückszustand

(1) Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche
      Grundstückszustand
bezieht. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus
      rechtlichen oder sonstigen Gründen der
Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt
      maßgebend ist.

(2) Der Zustand eines Grundstücks bestimmt sich nach der Gesamtheit der verkehrswertbeein-
      flussenden rechtlichen
Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen
      Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (
Grundstücksmerkmale). Zu den Grundstücks-
      merkmalen gehören insbesondere der Entwicklungszustand (§ 5), die 
Art und das Maß der
      baulichen oder sonstigen Nutzung (§ 6 Absatz 1), die wertbeeinflussenden Rechte und

      Belastungen (§ 6 Absatz 2), der abgabenrechtliche Zustand  (§ 6 Absatz 3), die Lagemerkmale
     (§ 6 Absatz 4) und
die weiteren Merkmale (§ 6 Absatz 5 und 6).

(3) Neben dem Entwicklungszustand (§ 5) ist bei der Wertermittlung insbesondere zu berück-
      sichtigen, ob

      1. eine anderweitige Nutzung von Flächen absehbar ist,
      2. Flächen auf Grund ihrer Vornutzung nur mit erheblich über dem Üblichen liegenden Auf-
          wand einer baulichen oder
sonstigen Nutzung zugeführt werden können,
      3. Flächen von städtebaulichen Missständen oder erheblichen städtebaulichen Funktions-
          verlusten betroffen sind,

      4. Flächen einer dauerhaften öffentlichen Zweckbestimmung unterliegen,
      5. Flächen für bauliche Anlagen zur Erforschung, Entwicklung oder Nutzung von Erneuerbaren
          Energien bestimmt sind,

      6. Flächen zum Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft genutzt werden oder ob sich
          auf Flächen gesetzlich
geschützte Biotope befinden.

§ 5 Entwicklungszustand

(1) Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland oder
      Bauland zu sein, land-,
der forstwirtschaftlich nutzbar sind.

(2) Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (§ 6),
      insbesondere dem Stand
der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung
      des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund
konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicher-
      heit erwarten lassen.

(3) Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine
      bauliche Nutzung bestimmt
sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die
      nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche
Nutzung unzureichend gestaltet sind.

(4) Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen
     Gegebenheiten
baulich nutzbar sind.

§ 6 Weitere Grundstücksmerkmale

(1) Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich in der Regel aus den für die
      planungsrechtliche
Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 des Bauge-
      setzbuchs und den sonstigen Vorschriften, die
die Nutzbarkeit betreffen. Wird vom Maß der
      zulässigen Nutzung in der Umgebung regelmäßig abgewichen, ist die
Nutzung maßgebend,
      die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird.

(2) Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen insbesondere Dienstbarkeiten,
     Nutzungsrechte,
Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen in Betracht.

(3) Für den abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Pflicht zur Entrichtung von
     nichtsteuerlichen Abgaben
maßgebend

(4) Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbar-
     schaft, die Wohn- und
Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse.

(5) Weitere Merkmale sind insbesondere die tatsächliche Nutzung, die Erträge, die Grundstücks-
      größe, der Grund
stückszuschnitt und die Bodenbeschaffenheit wie beispielsweise Bodengüte,
      Eignung als Baugrund oder schädliche
Bodenveränderungen. Bei bebauten Grundstücken
      sind dies zusätzlich insbesondere die Gebäudeart, die Bauweise
und Baugestaltung, die
      Größe, Ausstattung und Qualität, der bauliche Zustand, die energetischen Eigenschaften

     und die Restnutzungsdauer.

(6) Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungs-
     gemäßer Bewirt
schaftung vor- aussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durch-
     geführte Instandsetzungen oder
Modernisierungen oder unter-lassene Instandhaltungen oder
     andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer
verlängern oder verkürzen. Moderni-
     sierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung
der Wohn- oder
     sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser

     bewirken.

§ 7 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

Zur Wertermittlung und zur Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung sind Kaufpreise und andere Daten wie Mieten und Bewirtschaftungskosten heranzuziehen, bei denen angenom- men werden kann, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind. Kaufpreise und andere Daten können durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst sein, wenn sie erheblich von den Kaufpreisen und anderen Daten in vergleichbaren Fällen abweichen.

§ 8 Ermittlung des Verkehrswerts

(1) Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur
     Bodenwertermittlung
(§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren
     (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Ver
fahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art
     des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr
     bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls,
insbesondere der
     zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist
     aus
dem Ergebnis des oder vder herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer
     Aussagefähigkeit zu
ermitteln.

(2) Soweit noch nicht bei der Anwendung der jeweils herangezogenen Verfahren berücksichtigt,
      sind bei der Werter
mittlung in folgender Reihenfolge gesondert zu berücksichtigen:

1. zur Marktanpassung die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt,
2. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks.

(3) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche
      Überalterung, ein über
durchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden,
      von den marktüblich erzielbaren Erträgen
erheblich abweichende Erträge sowie ein erheb-
      liches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Absatz 1
maßgeblichen Nutzung können,
      soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte
Zu- oder
      Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden.

Abschnitt 2 - Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten

§ 9 Grundlagen der Ermittlung

(1) Bodenrichtwerte (§ 10) und sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten sind insbe-
     sondere aus der Kauf
preissammlung (§ 193 Absatz 5 Satz 1 des Baugesetzbuchs) auf der
     Grundlage einer ausreichenden Zahl geeig
neter Kaufpreise unter Berücksichtigung der
     allgemeinen Wertverhältnisse zu ermitteln. Zu den sonstigen erfor
derlichen Daten gehören
      insbesondere Indexreihen (§ 11), Umrechnungskoeffizienten (§ 12), Vergleichsfaktoren
für
      bebaute Grundstücke (§ 13) sowie Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze
      (§ 14).

(2) Kaufpreise solcher Grundstücke, die in ihren Grundstücksmerkmalen voneinander abweichen,
      sind im Sinne des A
bsatzes 1 Satz 1 nur geeignet, wenn die Abweichungen

      1. in ihren Auswirkungen auf die Preise sich ausgleichen,
      2. durch Zu- oder Abschläge oder
      3. durch andere geeignete Verfahren berücksichtigt werden können.

§ 10 Bodenrichtwerte

(1) Bodenrichtwerte (§ 196 des Baugesetzbuchs) sind vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15)
     zu ermitteln. Findet
sich keine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen, kann der Boden-
     richtwert auch mit Hilfe deduktiver Verfahren
oder in anderer geeigneter und nachvollziehbarer
     Weise ermitteltwerden. Die Bodenrichtwerte sind als ein Betrag in
Euro pro Quadratmeter
     Grundstücksfläche darzustellen.

(2) Von den wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks sollen der
      Entwicklungszustand und die
Art der Nutzung dargestellt werden. Zusätzlich sollen dargestellt
      werden:


     1. bei landwirtschaftlich genutzten Flächen gegebenenfalls die Bodengüte als Acker- oder
         Grünlandzahl,

     2. bei baureifem Land das Maß der baulichen Nutzung, der erschließungsbeitragsrechtliche
         Zustand sowie die Grund
stücksgröße und
     3. bei förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 142 des Baugesetzbuchs) und förmlich
         festgelegten Entwicklungs
bereichen (§ 165 des Baugesetzbuchs) der Grundstückszustand,
         auf den sich der Bodenrichtwert bezieht; dabei ist
entweder der Grundstückszustand vor
         Beginn der Maßnahme oder nach Abschluss der Maßnahme darzustellen.
Deckt der
         Bodenrichtwert verschiedene Nutzungsarten oder verschiedene Nutzungsmaße ab, sollen
         diese ebenfalls
dargestellt werden.

(3) Die Richtwertzone soll so abgegrenzt werden, dass die auf den Quadratmeter umgerechneten Bodenwerte der einzelnen Grundstücke um nicht mehr als 20 Prozent nach oben oder unten vom Bodenrichtwert abweichen.
Abweichungen, die sich aus nicht mit dem Bodenrichtwertgrundstück übereinstimmenden Grund-stücksmerkmalen einzelner Grundstücke ergeben, sind nicht zu berücksichtigen.

§ 11 Indexreihen

(1) Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sollen mit Index-
     reihen erfasst werden.


(2) Indexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der
      Preise eines Erhebungs
zeitraums zu den Preisen eines Basiszeitraums mit der Indexzahl 100
      ergeben. Die Indexzahlen können auch auf
bestimmte Zeitpunkte des Erhebungs- und Basis-
      zeitraums bezogen werden.

(3) Die Indexzahlen werden für Grundstücke mit vergleichbaren Lage- und Nutzungsverhältnissen
     abgeleitet. Das Ergebnis eines
Erhebungszeitraums kann in geeigneten Fällen durch Vergleich
     mit den Indexreihen anderer Bereiche und vorausgegangener
Erhebungszeiträume geändert
    werden.

(4) Indexreihen können insbesondere abgeleitet werden für

     1. Bodenpreise,
     2. Preise für Eigentumswohnungen und
     3. Preise für Einfamilienhäuser.

§ 12 Umrechnungskoeffizienten

Wertunterschiede von Grundstücken, die sich aus Abweichungen bestimmter Grundstücksmerk- male sonst gleichartiger Grundstücke ergeben, insbesondere aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung oder der Grundstücksgröße und -tiefe, sollen mit Hilfe von Umrechungskoef- fizienten (§ 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 3 des Baugesetzbuchs) erfasst werden.

§ 13 Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke

Vergleichsfaktoren (§ 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 4 des Baugesetzbuchs) sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie sind auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Flächen- oder Raumeinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor), zu beziehen.

§ 14 Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze

(1) Mit Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätzen sollen die allgemeinen Wert-
      verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt
erfasst werden, soweit diese nicht auf andere Weise
      zu berücksichtigen sind.

(2) Marktanpassungsfaktoren sind insbesondere

1. Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu
    entsprechenden Sachwerten abgeleitet
werden (Sachwertfaktoren, § 193 Absatz 5 Satz 2 Num-
    mer 2 des Baugesetzbuchs),

2. Faktoren zur Anpassung finanzmathematisch errechneter Werte von Erbbaurechten oder Erb-
    baugrundstücken, die aus dem Ver
hältnis geeigneter Kaufpreise zu den finanzmathematisch
    errechneten Werten von entsprechenden Erbbaurechten oder Erbbau
grundstücken abgeleitet
    werden (Erbbaurechts- oder Erbbaugrundstücksfaktoren).

(3) Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des
     Baugesetzbuchs) sind die Zins
sätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach
     Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie
sind auf der Grundlage geeig-
     neter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und ge-
     nutzte
Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den
     Grundsätzen des Ertragswertverfahrens
(§§ 17 bis 20) abzuleiten.

Abschnitt 3 - Wertermittlungsverfahren

Unterabschnitt 1 - Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung

§ 15 Ermittlung des Vergleichswerts

(1) Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von
      Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ab
leitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher
      Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück
hinreichend überein-
      stimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grund-
      stück gelegen
ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus ande-
      ren vergleichbaren Gebieten herangezogen
werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhält-
      nisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücks
merkmale sind in
      der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksich-
      tigen.

(2) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung
     des Vergleichswerts geeignete
Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert
     ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags
oder der sonstigen Bezugseinheit
     des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet,
     wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit
      denen des zu bewertenden Grund
stücks übereinstimmen.

§ 16 Ermittlung des Bodenwerts

(1) Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 und 3 ohne Berücksichtigung der vorhan-
     denen baulichen Anlagen auf dem
Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu
     ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage
geeigneter Bodenrichtwerte
     ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten
    
Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grund-
     stücks übereinstimmen. § 15
Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.

(2) Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 des Baugesetz-
     buchs) sind bei der Ermittlung des
Bodenwerts zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirt-
     schaftlich weiterhin nutzbar sind.


(3) Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üb-
     lichen Freilegungskosten zu min
dern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berück-
     sichtigt werden. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen
werden, wenn

    1. die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
    2. der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im
        Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20)
ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

(4) Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung zur
     Bemessung von Ausgleichsbeträgen
nach § 154 Absatz 1 oder § 166 Absatz 3 Satz 4 des
     Baugesetzbuchs sind Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die
sich aus vorhan-
     denen baulichen Anlagen auf einem Grundstück ergeben, zu berücksichtigen, wenn es bei
     wirtschaftlicher
Betrachtungsweise oder aus sonstigen Gründen geboten erscheint, die bauli-
      chen Anlagen weiter zu nutzen.

Unterabschnitt 2 - Ertragswertverfahren

§ 17 Ermittlung des Ertragswerts

(1) Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Er-
      träge ermittelt. Soweit die Ertrags
verhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unter-
      liegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen ab
weichen, kann der Ertrags-
      wert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden.

(2) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge wird der Ertrags-
     wert ermittelt

     1. aus dem nach § 16 ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Ver-
         zinsung des Bodenwerts verminder
ten und sodann kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1);
         der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die
Kapitalisierung nach § 20
         maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des Bodenwert-
         verzinsungs
ungsbetrags sind selbständig nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen
         (allgemeines Ertragswertverfahren), oder


     2. aus dem nach § 20 kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1) und dem nach § 16 ermittelten
         Bodenwert, der mit Ausnahme des
Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den
         Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen ist (vereinfachtes Ertrags
wertverfahren). Eine
         selbständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der für die angemessene
         Nutzung der bau
lichen Anlagen nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet
         werden kann.

(3) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge wird der
      Ertragswert aus den durch gesicherte
Daten abgeleiteten periodisch erzielbaren Reinerträgen
      (§ 18 Absatz 1) innerhalb eines Betrachtungszeitraums und dem Rest
wert des Grundstücks
      am Ende des Betrachtungszeitraums ermittelt. Die periodischen Reinerträge sowie der Rest-
      wert des G
rundstücks sind jeweils auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen.

§ 18 Reinertrag, Rohertrag

(1) Der Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten
     (§ 19).

(2) Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger
      Nutzung marktüblich erzielbaren
Erträgen. Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens auf der
      Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ergibt sich der
Rohertrag insbesondere aus
      den vertraglichen Vereinbarungen.

§ 19 Bewirtschaftungskosten

(1) Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige
     Nutzung marktüblich entstehen
den jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht
     durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind.

(2) Nach Absatz 1 berücksichtigungsfähige Bewirtschaftungskosten sind

     1. die Verwaltungskosten; sie umfassen die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks
         erforderlichen Arbeitskräfte und Einrich
tungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom
         Eigentümer persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit sowie die Kosten der
Geschäftsfgüh-
         rung;

     2. die Instandhaltungskosten; sie umfassen die Kosten, die infolge von Abnutzung oder
         Alterung zur Erhaltung des der Werter
mittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der bau-
         lichen Anlage während ihrer Restnutzungsdauer aufgewendet werden M
üssen;
     3. das Mietausfallwagnis; es umfasst das Risiko von Ertragsminderungen, die durch unein-  
         bringliche Rückstände von Mieten,
Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorüber-
         gehenden Leerstand von Raum entstehen, der zur Vermietung, Verpach
tung oder sonstigen
         Nutzung bestimmt ist; es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechts-
         verfolgung auf
Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung;
     4. die Betriebskosten. Soweit sich die Bewirtschaftungskosten nicht ermitteln lassen, ist von
         Erfahrungssätzen auszugehen.

§ 20 Kapitalisierung und Abzinsung

Der Kapitalisierung und Abzinsung sind Barwertfaktoren zugrunde zu legen. Der jeweilige Barwertfaktor ist unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer (§ 6 Absatz 6 Satz 1) und des jeweiligen Liegenschaftszinssatzes (§ 14 Absatz 3) der Anlage 1 oder der Anlage 2 zu entnehmen oder nach der dort angegebenen Berechnungsvorschrift zu bestimmen.

Unterabschnitt 3 - Sachwertverfahren

§ 21 Ermittlung des Sachwerts

(1) Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren
      baulichen und sonstigen Anlagen
sowie dem Bodenwert (§ 16) ermittelt; die allgemeinen
      Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch
die Anwendung von
      Sachwertfaktoren (§ 14 Absatz 2 Nummer 1) zu berücksichtigen.


(2) Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstel-
      lungskosten (§ 22) unter Berücksich
tigung der Alterswertminderung (§ 23) zu ermitteln.

(3) Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht
      vom Bodenwert mit erfasst
werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Her-
      stellungskosten ermittelt. Die §§ 22 und 23 sind entsprechend
anzuwenden.

§ 22 Herstellungskosten

(1) Zur Ermittlung der Herstellungskosten sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächen-,
     Raum- oder sonstiger Bezugs
einheit (Normalherstellungskosten) mit der Anzahl der entsprech-
     enden Bezugseinheiten der baulichen Anlagen zu verviel
fachen.

(2) Normalherstellungskosten sind die Kosten, die marktüblich für die Neuerrichtung einer
     entsprechenden baulichen Anlage
aufzuwenden wären. Mit diesen Kosten nicht erfasste einzel-
     ne Bauteile, Einrichtungen oder sonstige Vorrichtungen sind durch
Zu- oder Abschläge zu
     berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Zu den

     Normalherstellungskosten gehören auch die üblicherweise entstehenden Baunebenkosten,
     insbesondere Kosten für Planung,
Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Geneh-
     migungen. Ausnahmsweise können die Herstellungskosten der baulichen
Anlagen nach den
     gewöhnlichen Herstellungskosten einzelner Bauleistungen (Einzelkosten) ermittelt werden.

(3) Normalherstellungskosten sind in der Regel mit Hilfe geeigneter Baupreisindexreihen an die
     Preisverhältnisse am Wertermit
tlungsstichtag anzupassen.

§ 23 Wertminderung wegen Alters

Die Wertminderung wegen Alters ist unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungs- dauer (§ 6 Absatz 6 Satz 1) zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen zu ermitteln. Dabei ist in der Regel eine gleichmäßige Wertminderung zugrunde zu legen. Gesamtnutzungsdauer ist die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer der baulichen Anlagen.

Ende des Auszugs

Nicht in jedem Fall muss ein Gutachten durch einen Beschluss des Rechtspflegers erstellt werden. Bei z.B.
               Teilungsversteigerungen oder anderen Verfahren im Zusammenhang mit Grundstücken kann der Antrag-
                steller zu einem Verfahren dem Gericht ein vor dem Antrag erstelltes Gutachten mit dem Antrag einreichen.
                Das Gutachten muss jedoch den verfahrensrechtlichen Regeln entsprechen, sonst können dann in dem
                Verfahren rechtliche Schwierigkeiten auftreten, z.B. Nichtanerkennung des Gutachtens durch einen am
                Verfahren Beteiligten.