Zuerst ist festzustellen, was die wichtigen Eckpunkte bei der Vorbereitung der Modernisierung sind. Wichtig sind:
Eine wichtige Frage bei der Modernisierung von Gebäuden ist die Überlegung ob das Gebäude modernisierungsfähig und modernisierungswürdig ist, oder anders gesagt lohnt es sich noch, in das Gebäude noch zu investieren. Das Ergebnis der Überlegung ergibt sich nicht nur aus einer Kostenschätzung, die man unbedingt vornehmen sollte, sondern auch aus der Überlegung, ob ich das Gebäude aus überhaupt noch benötige. Dabei spielen das eigene Alter, wir werden alle nicht jünger, wie auch die Frage nach der dauerhafte Sicherheit meines Arbeitsplatzes an dem Standort eine wesentliche Rolle. Es ist auch denkbar, dass ich aus beruflichen Gründen evtl. in eine andere Stadt umziehen muss.
Eine weitere wichtige Frage ist auch die Entwicklung der örtlichen Preise für Immobilien (Gebäude). Zur Zeit stecken wir in den neuen Bundesländern seit Jahren in einer tiefen Preiskrise. Seit mehr als 6 Jahren sind die Preise für Immobilien "im Keller". Licht am Ende des Tunnels dieser Talfahrt der Immobilienpreise ist zur Zeit nicht erkennbar. Daher muss man sich vor Maßnahmebeginn die Frage stellen, ob sich das investierte Kapital, wie auch die eigene Zeit und Kraft, in einem möglichen Verkaufsfall auch rentiert, oder auf deutsch, ob das, was Sie reinstecken auch wieder heraus bekommen. Denn es ist auch möglich, dass der weitergehende Preisverfall der Immobilien Ihr investiertes Kapital "auffrißt".
Wenn man z.B. bei einer Modernisierungsmaßnahme Teile eines Fundamentes auswechseln will, dann stellt sich sehr schnell die Frage wie breit und wie tief ist denn damals gegründet worden? Die Frage kann sich nach 5 Stunden "Schipp-Schipp-hurra" beantworten. Einfacher ist es manchmal, wenn man 2 Stunden investiert, um im eigenen Keller oder auf dem Boden der Oma nachzuschauen, ob sich nicht doch noch alte Baubeschreibungen oder Bauzeichnungen finden lassen. In jedem Fall lohnt sich die Investition der zwei Stunden, auch wenn man nichts gefunden hat. Ärgerlich wäre es, Sie finden die Unterlagen erst nach der Modernisierung. Dann können Sie sich nur noch ausrechnen wieviel "Kreuzschmerzen" Sie sich hätten ersparen können.
Wir wollen doch modernisieren. Was interessieren mich die da früher eingebauten Materialien noch? So hat schon mancher gedacht und sich dann z.B. nach dem Putzen über die Risse in der neuen Fassade geärgert, obwohl er doch meint, mit den 100 Kalksandsteinen, die hinter der Scheune lagen, den ehemaligen Nebeneingang fein säuberlich zugemauert zu haben. Sicher hat er fein säuberlich gemauert. Was er jedoch nicht bedacht hat ist, dass das Gebäude früher mit Klinkersteinen errichtet wurde. Klinkersteine (wie auch viele anderen Baumaterialien) haben bei dem ständigen Wechsel von Tag (mit Sonneneinstrahlung) und Nacht (mit Abkühlung) einen anderen Ausdehnungskoeffizienten als Kalksandsteine und das führt unweigerlich zu Rissen im Außenputz oder im Mauerwerk. Aus der Einsparung von 100 Klinkersteinen (vielleicht 60,00 €) ensteht dann ein Mehraufwand aus der notwendigen Rissverpressung (1m = 54,00 € / laufender Meter), den er sich hätte sparen können. Das kleine Beispiel soll zeigen, dass es wichtig ist, vorher zu überlegen, welche Materialien bei Modernisierungen nachträglich und vor allem bedenkenlos in das Gedäude eingebaut werden können und welche nicht. Auch da kann die vorstehend beschriebene Suche nach alten Bauunterlagen hilfreich sein um Mehraufwand zu vermeiden und Enttäuschungen zu ersparen.
Vor Jahren habe ich mal einen Arbeitskollegen mit Blaulicht ins Krankenhaus fahren lassen müssen, weil er beim Herstellen eines Wanddurchbruches mit dem Meißel eine noch geschaltete Stromleitung "erwischt" hatte. Das hätte schlimm ausgehen können. Das nicht erfundene Beispiel soll zeigen, das wir oft nicht wissen, was sich in der Wand verbirgt, in diesem Fall, was sich für Gefahren in den Wänden verbergen können. Er hatte ein Kabelsuchgerät bei sich, hat es jedoch aus Leichtsinn nicht eingesetzt. Gute Elektrofirmen geben heute bereits bei Neuinstallationen dem Bauherrn einen mit dem PC erstellten Kabelverlegeplan nach Abschluss Ihrer Arbeiten an die Hand. Auch hier kann die vorstehend beschriebene Suche nach alten Bauunterlagen hilfreich sein um solche Zwischenfälle zu vermeiden.
Empfehlung:
Versuchen Sie solche Gefahren ggf. durch vorherige Beratungssuche zu vermeiden, oder setzen Sie solche handelsüblichen Geräte ein, auch wenn es etwas länger dauert. Im Krankenhaus brauchen Sie ggf dann mehr Zeit.
Neben dem vorstehenden Beispiel zum Arbeitsschutz (= eigener Schutz) ein weiteres Beispiel die Kosten betreffend. Meine Bauagentur hatte den Putz eines Einfamilienhauses zu erneuern. Was wir voher nicht wissen konnten war, dass die Giebel und die Vorderseite des Hauses aus monolytischem Mauerwerk bestand und unter dem Putz der Hausrückseite sich Fachwerk verbarg. Damit noch nicht genug. Ein Fachwerkstempel hing nur noch "frei un der Luft", weil sich Ameisen in dem mit Luftisolierung errichtetem Mauerwerk eingenistet hatten und mit der Zeit den Fachwerkstempel "aufgefressen" hatten. Das diese Entdeckung der Schäden durch die Ameisen das Verputzen verteuert hat ahnen Sie sicher schon und so war es auch.
Empfehlung:
Klipp und Klar. Diese Frage können nur Sie sich selbst beantworten. Aber wie immer im Leben gibt es solche und solche Bauherren. Ein weiteres Beispiel soll dies verdeutlichen. Als Dozent für Baurecht werde ich oft mit Problemen von Bauherren konfrontiert, die schlimm und oft nicht mehr zu ändern sind. Ein Bauherr hatte sich bei meiner Bauagentur erkundigt, ob sein Wochenendhaus in ein EFH umbaubar wäre. Das konnten wir ihm bejahen. Unser Bauberatungsangebot wollte er nicht annehmen, da er Fachmann sei. Nach ca. einem Jahr bat er mich, sein nunmehr zum EFH umgebautes Gebäude auf Mängel zu untersuchen, da er mit dem umbaubeauftragten Baubetrieb nicht mehr klar kam. Das Haus hatte Mängel, deren Beseitigung ich auf ca, 35.000-. € einschätzte. Er hatte jedoch vor meiner Besichtigung dem Baubetrieb eine schriftliche Verzichterklärung zur Mängelbeseitigung unterzeichnet und dafür im Gegenzug vom Baubetrieb einen Baupreisnachlass von 2.500-, € erhalten. Er hatte sich und seine Kentnisse einfach überschätzt und wollte Bauberatungsgebühren sparen. Das Haus wurde von der Bauaufsicht wegen erheblicher Mängel gesperrt. Es kommt nicht darauf an, ob Sie dieses Beispiel nun glauben oder nicht. Wichtig ist, dass Sie Ihre juristischen und praktischen Baukenntnisse prüfen und realistisch einschätzen, ob Sie alle bei einer Modernisierung anstehenden Probleme kennen und vor allem diese über die ganze Bauzeit beherrschen oder anders gesagt, ob Sie sich zu solchen oder solchen Bauherren zählen können.
Kurz und einfach. Für Facharbeiten werden Sie Fachfirmen brauchen, es sei denn Sie sind selbst für das Gewerk ein Fachmann. Für bestimmte Arbeiten sind eigene Leistungen durchaus empfehlenswert. Dies kann von Schachtarbeiten bis Putz abschlagen gehen. Wissen müssen Sie nur, dass Sie für Eigenleistungen nur an sich selbst Mangelansprüche (ehemals Gewährleistung) stellen können. Von Fachfirmen können Sie dies für Sie kostenfrei verlangen.
Die einfachste Methode ist, sich von Fachfirmen Kostenangebote geben zu lassen. Dabei sollten Sie je Gewerk nicht mehr als drei Angebote einholen. Wenn diese im Preisniveau ungefähr gleich liegen, habe Sie schon eine relative Preissicherheit. Berücksichtigen Sie aber das, was im vorstehenden Punkt "Was ist in den Wänden, Fußböden oder dem Erdreich um das Haus versteckt?" geschrieben steht. Ein Kostenangebot enthält nicht die Kosten für die Mängel, die der Fachbetrieb nicht sehen konnte. Und vor allem Beachten Sie die juristische Definition für ein Kostenangebot. Ein Kostenangebot ist eine "unverbindliche" Kostenschätzung eines Fachmanns. Sie können sich später (im evtl. Streitfall) nicht darauf berufen, wenn die Rechnung dann höher ausfällt.
Bei Modernisierungsmaßnahmen, welcher Art auch immer, kann noch wichtig sein: