1. Vorbemerkungen zu den Arten von Immobiliengutachten
Unter der Rubrik Immobiliengutachten bieten wir Ihnen unsere Leistungen zu folgenden Sachgebieten an:
Gutachten zur Wertermittlung von Immobilien aller Art für
- Ihre Verkaufs- und Erwerbsabsichten von Immobilien aller Art
- Ihre Schenkungen von Immobilien zur Feststellung der Höhe der Schenkungssteuer
- Zwangsversteigerungen, Zwangsteilungen, zivile Gerichtsverfahren
- Wertverluste zu Versicherungsschäden bei Bau-, Wasser-, Fäkalien-, Schimmel- und Foggingschäden
- Prüfungen für die Steuerschätzungen des Finanzamtes
- Erbschaftsstreitigkeiten
- Gütertrennung bei Ehescheidungen
- Bauzwischenstandsbewertungen bei Abnahmen / Bauabbruch / Insolvenzen / Eigentümerwechsel
Schadensgutachten:
- Schäden an und in Gebäuden
- Schäden nach einem Bau-, Wasser-, Fäkalien-, Schimmel- oder Foggingschaden
- Baumängelfeststellungen als Bauzwischenstandsbewertungen bei Baustreitigkeiten und Abnahmen
Bauschadenthermografie mittels Wärmebildkamera zu:
- Ortungen von Leckagen, Bauundichtigkeiten und Baumängeln, Stufe 2; Bauschäden aller Art nach einem Wasser-, Fogging-, Fäkalien- oder Schimmelschaden
Wertermittlungen für bewegliche Wirtschaftsgüter (Zubehör nach § 97 BGB)
- Hausrat, Maschinen und Anlagen der Industrie und des Handwerks, Büro-, Gaststätten- und Hotelausstattungen – nach Bau-, Wasser-, Brand-, Schimmel- oder Foggingschäden sowie Schäden an den beweglichen Gütern nach Elementarereignissen wie Sturm, Hagel, Hochwasser, Blitzschlägen usw.
2. Die Qualifikationsnachweise des Sachverständigen
2.1 Die Qualifikationsnachweise
- 1992 – 1993 Grundlehrgang zur Wertermittlung von unbebauten und bebauten Immobilien an der Akademie für Betriebswirtschaft und Datenverarbeitung in Berlin
- 1999 – 2000 Spezialseminar zur Wertermittlung von Immobilien an der IHK Berlin
- 2001 Zertifizierung als Gutachter für die Bewertung unbebauter und bebauter Immobilien durch die EUREX-ZERT
- 2002 Zertifizierung als Gutachter an Amtsgerichten für Zwangsversteigerungsverfahren
- 2004 Zertifizierung als Gutachter für Immobilienbewertung nach Europanorm
- 2007 Zertifizierung als Sachverständiger für die Bewertung beweglicher Wirtschaftsgüter (Hausrat, gewerblich genutzte Maschinen und Anlagen, Gaststätten-, Hotel- und Büroausstattungen)
- 2009 Zertifizierung als Gutachter für Schäden an Gebäuden
- 2011 TÜV-geprüfter Gutachter für Schimmel-, Fäkalien-, Wasser- und Foggingschäden
- 2016 Geprüfter Sachkundiger für Bauschadensthermografie – Stufe 2: Bauleckageortung
- seit 2002 tätig als Gutachter an den Amtsgerichten in Berlin, Brandenburg, Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern sowie für die Industrie und den Privatbereich
2.2 Die Referenzobjekte für erstellte Immobiliengutachten
Unser Büro ist auch im Bereich der Wertermittlung von bebauten und unbebauten Immobilien aller Art tätig. Wir erstellen Wertgutachten auf der Rechtsbasis der ImmoWertV. Dieser Tätigkeitsbereich umfasst Gutachten für
- Privatpersonen
- Unternehmen
- Gerichte (insbesondere für Amtsgerichte in Zwangsversteigerungsverfahren).
3. Allgemeine Grundlagen für Gutachten und Gutachtenarten
3.0 Allgemeine Grundlagen
Grundlage für die Erstellung von Gerichts-, Versicherungs-, Bank- und Privatgutachten sind die einschlägigen Rechtsbestimmungen zur Sicherstellung einer bundeseinheitlichen Wertermittlung für die Immobilienbewertung.
§ 194 BauGB – Verkehrswert (Marktwert):
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Zur Verkehrswertermittlung von Immobilien ist die ImmowertV 2021 (Immobilienwertermittlungsverordnung) die Grundlage. Für Zwangsversteigerungen und Zwangsteilungen gilt flankierend das ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz).
3.1 Gutachtenarten
3.1.1 Gerichtsgutachten
Vorbemerkungen: Gutachter werden aufgrund gerichtlicher Beschlüsse bestellt. Der Auftrag enthält konkrete Fragen, die der Gutachter unparteiisch zu beantworten hat. Die Vergütung erfolgt nach JVEG (Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz).
3.1.1.1 Gerichtsgutachten für Zwangsversteigerungsverfahren
Diese besondere Form unterliegt dem ZVG und der ImmoWertV, ggf. Insolvenzrecht. Das Verfahren wird durch Rechtspfleger eröffnet, Beschlagnahme und ggf. Zwangsverwalter. Der Gutachter wird per Beschluss bestellt; eine Besichtigung ist unabdingbar. Der Schuldner kann Zutritt verweigern, jedoch drohen Wertabschläge (Bewertung „von der Straße“).
Der Gutachter schlägt den Verkehrswert vor, das Gericht setzt ihn unter Berücksichtigung bestehender Rechte/Lasten (Abteilung II Grundbuch) sowie Verfahrenskosten endgültig fest. Daraus ergibt sich das Mindestgebot.
3.1.1.2 Gerichtsgutachten zur Bewertung von Zubehör in Zwangsversteigerungsverfahren
Bewegliche Wirtschaftsgüter (Zubehör) werden in §§ 90, 93, 95, 97, 98 BGB definiert. Erfordert besondere Fachkenntnis (Sachverständige für bewegliche Wirtschaftsgüter).
3.1.1.3 Gerichtsgutachten in Zivilprozessen
Bei Streitigkeiten (Baurecht, Mietrecht, Erbrecht etc.) beauftragt der Richter den Gutachter mit konkreten Fragestellungen. Gegen das Gutachten kann nur mit einem Obergutachten vorgegangen werden.
3.2 Privatgutachten
Für Verkauf, Schenkung, Erbauseinandersetzung, Schadensermittlung, Ehescheidung etc. Anforderungen sind niedriger als bei gerichtsfesten Gutachten, dennoch fachlich fundiert.
3.3 Bankgutachten für Kreditvergaben für Immobilien
Die Bank verlangt Sicherheiten. Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV ist Grundlage, entscheidend für Kreditvergabe ist jedoch der Beleihungswert (Beleihungswertrichtlinie). Beispielrechnung mit/ohne Eigenkapital und Zinsen.
Fazit: Sind Sicherheiten ausreichend → Kreditzusage. Andernfalls: „Außer Spesen, nichts gewesen.“
3.4 Besondere Verfahren bei Gutachten für Industrie und Handwerk
3.4.1 Vorbemerkungen
Spezielle Anforderungen: Rendite- und Bodenwertaussagen. Neben Ertragswertverfahren werden Residualwertverfahren, Discounted-Cash-Flow-Verfahren, Monte-Carlo-Methode eingesetzt.
3.4.2 Gutachteninhalte
Die ImmoWertV 2021 schreibt für alle Gutachter bindend vor:
- Sachwertverfahren (nicht gewerblich, z.B. Wohnen, Ferien)
- Ertragswertverfahren (gewerbliche Nutzung, Vermietung)
- Vergleichswertverfahren (nach Vergleichsverkäufen)
In der Regel sind alle drei Verfahren darzustellen. Ausnahme: Vergleichswertverfahren kann entfallen, wenn keine ausreichenden Vergleichsdaten.
4. Unser Leistungsangebot für Grundstücksgutachten
4.1 Vorbemerkungen
Wir berechnen nach JVEG (Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz) – für Honorartransparenz und Vergleichbarkeit.
4.2 Unsere Leistungen zum Erstgespräch / Erstbesichtigung
Besprechung der Voraussetzungen, benötigte Unterlagen (Bauzeichnungen, Flurkarte, Grundbuchauszug, Mietverträge etc.). Klärung von Art des Gutachtens, Zeitrahmen, Stückzahl, Verwendungszweck. Anschließend schriftliches Angebot mit Widerrufsrecht und DSGVO-Hinweis.
4.3 Die Kosten für die weitergehenden Leistungen nach dem Erstgespräch
Abhängig von:
- einfaches vs. gerichtsfestes Gutachten
- Objektgröße, Anzahl Gebäude, Baujahre
- Dauer der Bestandsaufnahme, ggf. Gesundheitsgefährdung (Schimmel)
- Umfang der Bauschadenfeststellung
5. Auszug aus der Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV 2021
(gültig ab 01.01.2022)
Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten
Inhaltsübersicht (Auszug)
Teil 1 Allgemeines
Abschnitt 1 Anwendungsbereich; Gegenstand und Grundlagen der Wertermittlung
§ 1 Anwendungsbereich; Wertermittlungsobjekt
§ 2 Grundlagen der Wertermittlung
Abschnitt 2 Begriffsbestimmungen zu einzelnen Grundstücksmerkmalen
§ 3 Entwicklungszustand; sonstige Flächen
§ 4 Alter, Gesamt- und Restnutzungsdauer
§ 5 Weitere Grundstücksmerkmale
§ 6 Wertermittlungsverfahren; Ermittlung des Verkehrswerts
§ 7 Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse
§ 8 Berücksichtigung der allg. und besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale
§ 9 Eignung und Anpassung der Daten; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
§ 10 Grundsatz der Modellkonformität
§ 11 Künftige Änderungen des Grundstückszustands
Teil 2 Für die Wertermittlung erforderliche Daten
Abschnitt 1 Allgemeines
§ 12 Allgemeines zu den für die Wertermittlung erforderlichen Daten
Abschnitt 2 Bodenrichtwerte
§§ 13–17
Abschnitt 3 Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten
§§ 18–23 (Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren/-koeffizienten)
Teil 3 Besondere Grundsätze zu den einzelnen Wertermittlungsverfahren
Abschnitt 1 Vergleichswertverfahren (§§ 24–26)
Abschnitt 2 Ertragswertverfahren (§§ 27–34)
Abschnitt 3 Sachwertverfahren (§§ 35–39)
Teil 4 Bodenwertermittlung; grundstücksbezogene Rechte und Belastungen
Abschnitt 1 Bodenwertermittlung (§§ 40–45)
Abschnitt 2 Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen (§§ 46–52)
Unterabschnitt 1: Allgemeines (§§ 46–47)
Unterabschnitt 2: Erbbaurecht und Erbbaugrundstück (§§ 48–52)
Teil 5 Schlussvorschriften (§§ 53–54)
§ 1 Anwendungsbereich; Wertermittlungsobjekt
(1) Diese Verordnung ist anzuwenden bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) der in Absatz 2 bezeichneten Gegenstände sowie bei der Ermittlung der dafür erforderlichen Werte.
(2) Wertermittlungsobjekte sind Grundstücke und Grundstücksteile einschließlich Bestandteile und Zubehör, grundstücksgleiche Rechte, Rechte an diesen und Rechte an Grundstücken (grundstücksbezogene Rechte) sowie grundstücksbezogene Belastungen.
§ 2 Grundlagen der Wertermittlung
(1) Zugrunde zu legen sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zum Wertermittlungsstichtag und der Grundstückszustand zum Qualitätsstichtag.
(2) Die allgemeinen Wertverhältnisse richten sich nach der Gesamtheit der preisbildenden Umstände im gewöhnlichen Geschäftsverkehr.
(3) Der Grundstückszustand ergibt sich aus den rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, der Lage und sonstigen Merkmalen (umfangreicher Katalog u.a. Entwicklungszustand, Nutzung, Ertrag, Bodenbeschaffenheit, baulicher Zustand, Restnutzungsdauer).
§ 3 Entwicklungszustand; sonstige Flächen
Definitionen: Flächen der Land-/Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland, baureifes Land, sonstige Flächen.
§ 4 Alter, Gesamt- und Restnutzungsdauer
Alter = Differenz Stichtag – Baujahr; Gesamtnutzungsdauer = übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer; Restnutzungsdauer = voraussichtlich verbleibende Jahre – unter Berücksichtigung von Modernisierungen/Instandhaltungen.
§ 5 Weitere Grundstücksmerkmale
Art und Maß der baulichen Nutzung, beitragsrechtlicher Zustand, Ertragsverhältnisse, Lagemerkmale, Bodenbeschaffenheit.
§ 6 Wertermittlungsverfahren; Ermittlung des Verkehrswerts
Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwertverfahren (einzeln oder mehrere). Dreistufig: vorläufiger Verfahrenswert → marktangepasster vorläufiger Verfahrenswert → Verfahrenswert; daraus Verkehrswert unter Würdigung der Aussagefähigkeit.
§ 7 Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse
Erfolgt im Vergleichswertverfahren über Vergleichspreise/-faktoren/Indexreihen; im Ertragswertverfahren über marktüblich erzielbare Erträge und Liegenschaftszinssätze; im Sachwertverfahren über Sachwertfaktoren. Ggf. Marktanpassung durch Zu-/Abschläge.
§ 8 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Z.B. besondere Ertragsverhältnisse, Baumängel, Bauschäden, Liquidationsobjekte, Bodenverunreinigungen, Rechte/Belastungen. Werden in der Regel durch Zu-/Abschläge berücksichtigt.
§ 9 Eignung und Anpassung der Daten; ungewöhnliche/persönliche Verhältnisse
Kaufpreise und andere Daten müssen aktuell und repräsentativ sein; Abweichungen sind durch Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten oder Zu-/Abschläge anzupassen. Ungewöhnliche/persönliche Verhältnisse sind zu bereinigen.
§ 10 Grundsatz der Modellkonformität
Bei Verwendung sonstiger Wertermittlungsdaten sind dieselben Modelle/Modellansätze wie bei deren Ermittlung zu verwenden.
§ 11 Künftige Änderungen des Grundstückszustands
Sind bei hinreichender Sicherheit und unter Berücksichtigung von Wartezeit/Realisierungsrisiko zu berücksichtigen.
§ 12 – § 52 (zusammengefasste Übersicht)
Regelungen zu Bodenrichtwerten, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätzen, Sachwertfaktoren, Erbbaurechten, Verfahrensdetails (Ertragswert, Sachwert, Vergleichswert), Bodenwertermittlung, Rechten und Belastungen.
§ 53 Übergangsregelungen
Für Verkehrswertgutachten ab 1.1.2022 ist diese Verordnung anzuwenden. Abweichende Festlegungen zur Gesamt-/Restnutzungsdauer sind bis 31.12.2024 möglich.
§ 54 Inkrafttreten, Außerkrafttreten
Inkrafttreten am 1. Januar 2022; außer Kraft tritt die ImmoWertV 2010. Berlin, 14. Juli 2021.
Ende der Verordnung (Anlagen 1–5 nicht dargestellt)
Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung – Qualifikation nach ImmoWertV, ZVG, JVEG.
Ihr Ansprechpartner für Wertermittlung, Schadensgutachten, gerichtsfeste Bewertungen.