Immobilienwertermittlung

Verkehrswertermittlungen für Wohn- und Gewerbeimmobilien nach ImmoWertV. Gerichtsfest, bankfähig und steuerlich verwertbar für Verkauf, Erbschaft, Scheidung oder Finanzierung.

1. Vorbemerkungen zu den Arten von Immobiliengutachten

Unter der Rubrik Immobiliengutachten bieten wir Ihnen unsere Leistungen zu folgenden Sachgebieten an:

Gutachten zur Wertermittlung von Immobilien aller Art für

Schadensgutachten:

Bauschadenthermografie mittels Wärmebildkamera zu:

Wertermittlungen für bewegliche Wirtschaftsgüter (Zubehör nach § 97 BGB)

2. Die Qualifikationsnachweise und Referenzen des sachverständigen Immobilienbewerters

2.1 Die Qualifikationsnachweise

2.2 Die Referenzobjekte für erstellte Immobiliengutachten

Unser Büro ist auch im Bereich der Wertermittlung von bebauten und unbebauten Immobilien aller Art tätig. Wir erstellen Wertgutachten auf der Rechtsbasis der ImmoWertV. Dieser Tätigkeitsbereich umfasst Gutachten für

Die nachfolgend aufgeführten Gutachten sind nur auszugsweise Referenzobjekte der letzten Jahre:

Für Privatpersonen:

Für Amtsgerichte:

Für Unternehmen (mit Jahreszahl):

3. Allgemeine Grundlagen für Gutachten und Gutachtenarten

3.0 Allgemeine Grundlagen

Grundlage für die Erstellung von Gerichts-, Versicherungs-, Bank- und Privatgutachten sind die einschlägigen Rechtsbestimmungen zur Sicherstellung einer bundeseinheitlichen Wertermittlung für die Immobilienbewertung.

§ 194 BauGB – Verkehrswert (Marktwert):
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Zur Verkehrswertermittlung von Immobilien ist die ImmowertV 2021 (Immobilienwertermittlungsverordnung) die Grundlage. Für Zwangsversteigerungen und Zwangsteilungen gilt flankierend das ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz).

3.1 Gutachtenarten

3.1.1 Gerichtsgutachten

Vorbemerkungen: Gutachter werden aufgrund gerichtlicher Beschlüsse bestellt. Der Auftrag enthält konkrete Fragen, die der Gutachter unparteiisch zu beantworten hat. Die Vergütung erfolgt nach JVEG (Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz).

3.1.1.1 Gerichtsgutachten für Zwangsversteigerungsverfahren

Diese besondere Form unterliegt dem ZVG und der ImmoWertV, ggf. Insolvenzrecht. Das Verfahren wird durch Rechtspfleger eröffnet, Beschlagnahme und ggf. Zwangsverwalter. Der Gutachter wird per Beschluss bestellt; eine Besichtigung ist unabdingbar. Der Schuldner kann Zutritt verweigern, jedoch drohen Wertabschläge (Bewertung „von der Straße“).

Der Gutachter schlägt den Verkehrswert vor, das Gericht setzt ihn unter Berücksichtigung bestehender Rechte/Lasten (Abteilung II Grundbuch) sowie Verfahrenskosten endgültig fest. Daraus ergibt sich das Mindestgebot.

3.1.1.2 Gerichtsgutachten zur Bewertung von Zubehör in Zwangsversteigerungsverfahren

Bewegliche Wirtschaftsgüter (Zubehör) werden in §§ 90, 93, 95, 97, 98 BGB definiert. Erfordert besondere Fachkenntnis (Sachverständige für bewegliche Wirtschaftsgüter).

3.1.1.3 Gerichtsgutachten in Zivilprozessen

Bei Streitigkeiten (Baurecht, Mietrecht, Erbrecht etc.) beauftragt der Richter den Gutachter mit konkreten Fragestellungen. Gegen das Gutachten kann nur mit einem Obergutachten vorgegangen werden.

3.2 Privatgutachten

Für Verkauf, Schenkung, Erbauseinandersetzung, Schadensermittlung, Ehescheidung etc. Anforderungen sind niedriger als bei gerichtsfesten Gutachten, dennoch fachlich fundiert.

3.3 Bankgutachten für Kreditvergaben für Immobilien

Die Bank verlangt Sicherheiten. Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV ist Grundlage, entscheidend für Kreditvergabe ist jedoch der Beleihungswert (Beleihungswertrichtlinie). Beispielrechnung mit/ohne Eigenkapital und Zinsen.

Fazit: Sind Sicherheiten ausreichend → Kreditzusage. Andernfalls: „Außer Spesen, nichts gewesen.“

3.4 Besondere Verfahren bei Gutachten für Industrie und Handwerk

3.4.1 Vorbemerkungen

Spezielle Anforderungen: Rendite- und Bodenwertaussagen. Neben Ertragswertverfahren werden Residualwertverfahren, Discounted-Cash-Flow-Verfahren, Monte-Carlo-Methode eingesetzt.

3.4.2 Gutachteninhalte

Die ImmoWertV 2021 schreibt für alle Gutachter bindend vor:

In der Regel sind alle drei Verfahren darzustellen. Ausnahme: Vergleichswertverfahren kann entfallen, wenn keine ausreichenden Vergleichsdaten.

5. Unser Leistungsangebot und unsere Kosten für Grundstücksgutachten

5.1 Vorbemerkungen

Wir berechnen nach JVEG (Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz) – für Honorartransparenz und Vergleichbarkeit.

5.2 Unsere Leistungen zum Erstgespräch / Erstbesichtigung

Besprechung der Voraussetzungen, benötigte Unterlagen (Bauzeichnungen, Flurkarte, Grundbuchauszug, Mietverträge etc.). Klärung von Art des Gutachtens, Zeitrahmen, Stückzahl, Verwendungszweck. Anschließend schriftliches Angebot mit Widerrufsrecht und DSGVO-Hinweis.

Das Erstgespräch ist kostenfrei.

5.3 Die Kosten für die weitergehenden Leistungen nach dem Erstgespräch

Abhängig von:

Liegen Bauzeichnungen und Flächenberechnungen vor, reduziert sich der Zeitaufwand.

Die konkreten Positionen werden im schriftlichen Vertragsangebot spezifiziert.

6. Auszug aus der Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV 2021
(gültig ab 01.01.2022)

Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten

Inhaltsübersicht (Auszug)

Teil 1   Allgemeines
           Abschnitt 1   Anwendungsbereich; Gegenstand und Grundlagen der Wertermittlung
                § 1 Anwendungsbereich; Wertermittlungsobjekt
                § 2 Grundlagen der Wertermittlung
           Abschnitt 2   Begriffsbestimmungen zu einzelnen Grundstücksmerkmalen
                § 3 Entwicklungszustand; sonstige Flächen
                § 4 Alter, Gesamt- und Restnutzungsdauer
                § 5 Weitere Grundstücksmerkmale
                § 6 Wertermittlungsverfahren; Ermittlung des Verkehrswerts
                § 7 Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse
                § 8 Berücksichtigung der allg. und besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale
                § 9 Eignung und Anpassung der Daten; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
                § 10 Grundsatz der Modellkonformität
                § 11 Künftige Änderungen des Grundstückszustands

Teil 2   Für die Wertermittlung erforderliche Daten
           Abschnitt 1   Allgemeines
                § 12 Allgemeines zu den für die Wertermittlung erforderlichen Daten
           Abschnitt 2   Bodenrichtwerte
                §§ 13–17
           Abschnitt 3   Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten
                §§ 18–23 (Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren/-koeffizienten)

Teil 3   Besondere Grundsätze zu den einzelnen Wertermittlungsverfahren
           Abschnitt 1   Vergleichswertverfahren (§§ 24–26)
           Abschnitt 2   Ertragswertverfahren (§§ 27–34)
           Abschnitt 3   Sachwertverfahren (§§ 35–39)

Teil 4   Bodenwertermittlung; grundstücksbezogene Rechte und Belastungen
           Abschnitt 1   Bodenwertermittlung (§§ 40–45)
           Abschnitt 2   Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen (§§ 46–52)
                Unterabschnitt 1: Allgemeines (§§ 46–47)
                Unterabschnitt 2: Erbbaurecht und Erbbaugrundstück (§§ 48–52)

Teil 5   Schlussvorschriften (§§ 53–54)

§ 1 Anwendungsbereich; Wertermittlungsobjekt

(1) Diese Verordnung ist anzuwenden bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) der in Absatz 2 bezeichneten Gegenstände sowie bei der Ermittlung der dafür erforderlichen Werte.
(2) Wertermittlungsobjekte sind Grundstücke und Grundstücksteile einschließlich Bestandteile und Zubehör, grundstücksgleiche Rechte, Rechte an diesen und Rechte an Grundstücken (grundstücksbezogene Rechte) sowie grundstücksbezogene Belastungen.

§ 2 Grundlagen der Wertermittlung

(1) Zugrunde zu legen sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zum Wertermittlungsstichtag und der Grundstückszustand zum Qualitätsstichtag.
(2) Die allgemeinen Wertverhältnisse richten sich nach der Gesamtheit der preisbildenden Umstände im gewöhnlichen Geschäftsverkehr.
(3) Der Grundstückszustand ergibt sich aus den rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, der Lage und sonstigen Merkmalen (umfangreicher Katalog u.a. Entwicklungszustand, Nutzung, Ertrag, Bodenbeschaffenheit, baulicher Zustand, Restnutzungsdauer).

§ 3 Entwicklungszustand; sonstige Flächen

Definitionen: Flächen der Land-/Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland, baureifes Land, sonstige Flächen.

§ 4 Alter, Gesamt- und Restnutzungsdauer

Alter = Differenz Stichtag – Baujahr; Gesamtnutzungsdauer = übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer; Restnutzungsdauer = voraussichtlich verbleibende Jahre – unter Berücksichtigung von Modernisierungen/Instandhaltungen.

§ 5 Weitere Grundstücksmerkmale

Art und Maß der baulichen Nutzung, beitragsrechtlicher Zustand, Ertragsverhältnisse, Lagemerkmale, Bodenbeschaffenheit.

§ 6 Wertermittlungsverfahren; Ermittlung des Verkehrswerts

Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwertverfahren (einzeln oder mehrere). Dreistufig: vorläufiger Verfahrenswert → marktangepasster vorläufiger Verfahrenswert → Verfahrenswert; daraus Verkehrswert unter Würdigung der Aussagefähigkeit.

§ 7 Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse

Erfolgt im Vergleichswertverfahren über Vergleichspreise/-faktoren/Indexreihen; im Ertragswertverfahren über marktüblich erzielbare Erträge und Liegenschaftszinssätze; im Sachwertverfahren über Sachwertfaktoren. Ggf. Marktanpassung durch Zu-/Abschläge.

§ 8 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Z.B. besondere Ertragsverhältnisse, Baumängel, Bauschäden, Liquidationsobjekte, Bodenverunreinigungen, Rechte/Belastungen. Werden in der Regel durch Zu-/Abschläge berücksichtigt.

§ 9 Eignung und Anpassung der Daten; ungewöhnliche/persönliche Verhältnisse

Kaufpreise und andere Daten müssen aktuell und repräsentativ sein; Abweichungen sind durch Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten oder Zu-/Abschläge anzupassen. Ungewöhnliche/persönliche Verhältnisse sind zu bereinigen.

§ 10 Grundsatz der Modellkonformität

Bei Verwendung sonstiger Wertermittlungsdaten sind dieselben Modelle/Modellansätze wie bei deren Ermittlung zu verwenden.

§ 11 Künftige Änderungen des Grundstückszustands

Sind bei hinreichender Sicherheit und unter Berücksichtigung von Wartezeit/Realisierungsrisiko zu berücksichtigen.

§ 12 – § 52 (zusammengefasste Übersicht)

Regelungen zu Bodenrichtwerten, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätzen, Sachwertfaktoren, Erbbaurechten, Verfahrensdetails (Ertragswert, Sachwert, Vergleichswert), Bodenwertermittlung, Rechten und Belastungen.

§ 53 Übergangsregelungen

Für Verkehrswertgutachten ab 1.1.2022 ist diese Verordnung anzuwenden. Abweichende Festlegungen zur Gesamt-/Restnutzungsdauer sind bis 31.12.2024 möglich.

§ 54 Inkrafttreten, Außerkrafttreten

Inkrafttreten am 1. Januar 2022; außer Kraft tritt die ImmoWertV 2010. Berlin, 14. Juli 2021.

Ende der Verordnung (Anlagen 1–5 nicht dargestellt)

Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung – Qualifikation nach ImmoWertV, ZVG, JVEG.
Ihr Ansprechpartner für Wertermittlung, Schadensgutachten, gerichtsfeste Bewertungen.