Gutachten zu Bau-, Schimmel-, Fogging-, Wasser- und Fäkalienschäden

Gutachten zu Bau‑, Schimmel‑, Fogging‑, Wasser‑ und Fäkalienschäden

1. Vorbemerkungen

Bautechnische Gutachten sollen Baumängel oder Bauschäden wie auch Notwendigkeiten dringender Reparaturen an der Immobilie aufzeigen. Sie bilden die Grundlage für die notwendigen Maßnahmen zur Beseitigung der Mängel und/oder Schäden.

Gutachten zu Bauschäden beinhalten:

• Die fachgerechte Beschreibung des/der festgestellten Baumängel/Bauschäden,
• Die Darstellung der Ursachen, die zu den Baumängeln/Bauschäden geführt haben,
• Die notwendigen Maßnahmen zur fachgerechten Beseitigung der Mängel und/oder Schäden,
• Die zu erwartenden Kosten der Beseitigung der Mängel/Schäden.

Gutachten zu Bauschäden sind Grundlage für:

• Die fachliche Vorbereitung von Sanierungen,
• Das „Selbständige Beweisverfahren“ zur Beweissicherung,
• Gerichtliche Auseinandersetzungen in Streitfällen,
• Streitschlichtung vor kommunalen Schlichtungsstellen.

2. Begriffsabgrenzungen

Wenn Bauwerke Schäden oder Mängel aufweisen, greifen technische und juristische Aspekte gleichermaßen. Diese Verflechtung ist nicht ganz unproblematisch, da Ingenieure und Juristen nicht immer übereinstimmende Begrifflichkeiten benutzen. Daher wird im Zusammenhang mit der Bauschadenslehre eingegangen auf:

• Rechtsbegriffe und Verantwortlichkeiten,
• Technische Begriffsbestimmungen,
• Zusammenhänge beim Entstehen von Schäden,
• Schadensarten, Entstehungsbereiche,
• Auswirkungen auf die Lebensdauer und wirtschaftliche Bedeutung.

2.1 Rechtliche Begriffsbestimmungen in der Bauschadenslehre

2.1.1 Die anerkannten Regeln der Technik

Unter dem Begriff „anerkannte Regeln der Technik“ werden technische Regeln verstanden, welche für Entwurf und Ausführung technischer Anlagen relevant sind. Sie müssen folgende Voraussetzungen erfüllen:

• wissenschaftlich theoretisch als richtig angesehen werden,
• in der Praxis technischen Experten bekannt sein,
• sich aufgrund praktischer Erfahrung bewährt haben.

Beschrieben sind sie u.a. in DIN‑VDE‑Bestimmungen, DIN‑Normen (auch Europanormen), Unfallverhütungsvorschriften, VDI‑Richtlinien.

2.1.2 Stand der Technik

Die anerkannten Regeln der Technik werden häufig mit dem „Stand der Technik“ sowie dem „Stand der Wissenschaft und Technik“ verwechselt. Die Begriffe sind wie folgt definiert:

2.1.1 Stand der Technik (Baukunst) – VOB/B §§ 4 und 13

Kenntnisse und Erfahrungen im Bauen werden als anerkannte Regeln der Technik bei Architekten, Bauingenieuren, Bauleitern, Handwerkern, Polieren und Bauarbeitern vorausgesetzt. Wer dagegen verstößt und dadurch eine Gefahr für andere herbeiführt, wird nach § 330 StGB bestraft. Der Stand der Technik ist stetem Wandel unterworfen (Beispiel: Tonerdeschmelzzement). Nach § 4 Nr. 2 Abs. 1 VOB/B hat der Auftragnehmer die anerkannten Regeln der Technik zu beachten.

2.1.2 Zumutbare Prüfungspflicht (VOB/B § 13)

Alles, was auf durchschnittlichem Berufswissen und -erfahrung beruht und mit den Sinnen wahrnehmbar ist, muss mit üblicher Genauigkeit geprüft werden. Die Prüfungspflicht ergibt sich auch aus Treu und Glauben (BGB § 242).

2.1.3 Beratungs- und Mitteilungspflicht (VOB/B § 13)

Bei Bedenken gegen Planung, Ausführung, Güte der Baustoffe oder Tragfähigkeit des Baugrunds besteht eine Beratungs- und Mitteilungspflicht. Bei Unfallrisiko ist die Ausführung zu verweigern (Sorgfalts-/Aufsichtspflicht). Schriftform wird dringend empfohlen: „Wer schreibt, der bleibt“.

2.1.4 Mängelansprüche (ehemals Gewährleistung) – VOB/B § 13

Die Mängelhaftung verpflichtet zur Einstandspflicht für Fehler oder Mängel der geschuldeten Leistung. Die Mängelanspruchszeit beträgt nach VOB 4 Jahre, nach BGB 5 Jahre (Abweichungen möglich). Die Mängelrüge unterbricht die Mängelansprüche, nicht jedoch die Erfüllungspflicht.

2.1.5 Abnahme (VOB/A § 10, VOB/B § 12)

Mit der Abnahme wird die Leistung anerkannt. Ihr sollte eine Prüfung vorausgehen. Unterschieden wird Gesamtabnahme und Teilabnahme. Mit der Abnahme geht die Gefahr des vorzeitigen Untergangs auf den Bauherrn über, zugleich beginnt die Mängelanspruchszeit. Der Bauherr ist spätestens 12 Tage nach Fertigstellungsanzeige zur Abnahme verpflichtet; bei Nutzung des Objekts gilt die Leistung als abgenommen.

3. Notwendige Sofortmaßnahmen bei Bauschäden

3.1 Notwendige Sofortmaßnahmen bei kleinen und großen Bauschäden ohne Folgeschäden

Bei kleineren Schäden (Putzschäden, lose Dachziegel) beauftragen Sie einen Handwerksbetrieb. „Die sofortige Beseitigung kleiner Bauschäden kostet kleines Geld – aus kleinen Bauschäden werden schnell große Bauschäden, und die kosten großes Geld.“ Bei größeren Schäden (Mauerwerksrisse, Feuchtebefall etc.) ist ein Bauschadensgutachter hinzuzuziehen.

3.2 Notwendige Sofortmaßnahmen bei Bauschäden mit/ohne Schimmelbefall

Ursachen: unterlassene Instandhaltung oder Nutzungsfehler (falsches Lüften).

• Sofortmaßnahmen (für Laien): Befallstelle mit Malerkleister überstreichen oder mit Folie abkleben (Sporenschutz). Mundschutz (FFP2/M3) tragen, Kinder nicht im Raum.
• Mit 80‑%igem Isopropanol oder Ethylalkohol abreiben – Tuch sofort entsorgen, 10 Min. querlüften. Höchste Vorsicht: leicht entflammbar / explosiv.
• Kinder ggf. anderweitig unterbringen, Kinderzimmer bis zur Sanierung nicht in Querlüftung einbeziehen.
• Bei gesundheitlichen Auffälligkeiten Kinderarzt/Allergologen/Pneumologen aufsuchen.
• Mieter: Vermieter umgehend informieren, Frist zur Mängelbeseitigung setzen.
• Eigentümer: Sanierung veranlassen (Sofortmaßnahmen beseitigen nur Folgen, nicht die Ursachen).
• Versicherung spätestens am nächsten Tag verständigen.

3.3 Notwendige Sofortmaßnahmen bei Bauschäden nach Wasserschäden

Schnelle Trocknung ist oberstes Gebot. Fachfirma beauftragen oder Industrietrockner ausleihen. Vorsicht vor „selbsternannten Fachleuten“. Hauptsperrschieber schließen, bei großen Wassermengen Feuerwehr (Abpumpen). Gipskartonplatten müssen auch rückseitig trocknen; sonst droht Schimmel. Bei Betonwänden: Querlüftung. Bei Holzständerwänden/Holzbalkendecken: Fachfirma für Gebäudetrocknung. Bei Wasser unter dem Estrich: Estrichtrocknung durch Fachbetrieb. Versicherung / Vermieter informieren.

3.4 Notwendige Sofortmaßnahmen bei Bauschäden nach Fäkalienschäden

• Stark gesundheitsgefährdend (Formaldehyd, VOC). Mindestens Mund- und Nasenschutz (FFP2/M3).
• Bei Unsicherheit: Sachverständigen oder Hygiene-Abteilung der Stadtverwaltung anrufen.
• Defekte Abwasserrohre provisorisch abdichten, Raum absperren und lüften.
• Verstopfte Toilette: Sanitärfachfirma beauftragen; bei Schaden durch andere: Verursacher verständigen.
• Von Fäkalienflüssigkeit berührte Wände/Decken: Fachfirma für Trocknung.
• Möbel / Gegenstände aus dem Raum entfernen, Heizung abstellen, Querlüftung.
• Versicherung / Vermieter umgehend informieren.

4. Gesundheitsgefährdungen

4.1 Gesundheitsgefährdungen aus reinen Bauschäden ohne Folgeschäden

Reine Bauschäden (Putzrisse, Mauerwerksrisse, Dachundichtigkeiten) sind allgemein nicht gesundheitsgefährdend, es sei denn, es besteht Einsturzgefahr (Erdbeben, Explosion, Hochwasser, Grundbruch). Dann Statiker hinzuziehen; Gebäude möglichst nicht betreten. Unbeseitigte reine Bauschäden können jedoch Folgeschäden mit Gesundheitsgefährdung nach sich ziehen.

4.2 Gesundheitsgefährdungen aus Baumängeln nach einem Wasserschaden

Hauptgefahr: Schimmelbildung und deren gesundheitsgefährdende Eigenschaften (Kinder besonders gefährdet). Auch materielle Schäden (Holz, Trockenbau, Dämmungen) können bei zu spätem Reagieren sehr teuer werden.

4.3 Gesundheitsgefährdungen aus Fäkalienschäden

Entstehen meist durch übergelaufene Toiletten, Verstopfungen, undichte Kleinkläranlagen. Gefahrstoffe: Formaldehyd, VOC.

4.3.1 Formaldehyd – Konzentrationen, Nachweise, Erkrankungen

Trivialname für Methanal, farblos, stechend riechend, gasförmig, gut wasserlöslich. Akute Toxizität: Allergien, Reizungen, ab 30 ml/m³ Lebensgefahr (Lungenödem). Karzinogen, beeinträchtigt Gedächtnis, Konzentration, Schlaf. BfR: krebserzeugende Wirkung bei Aufnahme über Atemluft hinreichend belegt; unter 124 µg/m³ praktisch kein Krebsrisiko. Grenzwerte: Textilien 20–300 mg/kg, Raumluft-Richtwert 0,1 ppm; Arbeitsplatzgrenzwert 0,3 ml/m³ (nicht bindend). Emissionsquellen: Holzwerkstoffe, Bodenbeläge, Möbel, Tabakrauch. Nachweis: Chromotropsäure, Acetylaceton, Perforator-Methode, Desiccator-Methode, Kammer-Methode (DIN EN 717‑1, DIN EN 120).

4.3.2 VOC – Konzentrationen, Nachweise, Erkrankungen

VOC (volatile organic compounds) – flüchtige organische Verbindungen, Siedepunkt unter 200 °C. Stoffgruppen: Alkane, Alkene, Alkohole, Ester, Ether, Ketone, Aromaten, Terpene (>8.000 bekannt), Terpenoide (>30.000). Lösemittel in Lacken, Reinigern, Neuprodukten (Kunststoffe, Kleber, Duftstoffe). Symptome: Kopfschmerzen, Schwindel, Reizungen, Müdigkeit, Einflüsse auf ZNS, narkotische/neurotoxische Wirkungen.

5. Unser Leistungsangebot und die Kosten

5.1 Vorbemerkungen

Wir bieten Ihnen zunächst ein Erstgespräch / eine Erstbesichtigung des Schadens an. Auf dieser Basis können Sie – falls erforderlich – ein Bauschadensgutachten in Auftrag geben. Sie erhalten vorab ein schriftliches Vertragsangebot.

5.2 Unsere Leistungen zum Erstgespräch

Bei der Erstbesichtigung besprechen wir die Voraussetzungen (Bauzeichnungen, Flächenberechnungen, Mietverträge, Rechte Dritter). Der Sachverständige informiert Sie über:

• notwendige Vorleistungen (Bauunterlagen),
• allgemeines oder gerichtsfestes Gutachten,
• Fertigstellungstermin, besondere Wertvorstellungen,
• Anzahl der Exemplare, Zweck des Gutachtens.

Anschließend erhalten Sie ein schriftliches Angebot; nach Unterzeichnung vereinbaren wir den Termin zur Bestandsaufnahme (Daten, Bilder).

5.3 Die Kosten für unsere Leistungen – Erstgespräch / Erstbesichtigung

• 95,00 € pro Leistungsstunde vor Ort (Bestandsaufnahme, bautechnische Messungen, Bauwerksuntersuchungen, Probeentnahmen, Wertfeststellung Rechte Dritter Abt. II Grundbuch).
• 0,75 € pro gefahrenem Kilometer.
• 47,50 € Fahrzeit (Hin- und Rückfahrt) – nur bei einfacher Entfernung > 15 km.
• Behördengebühren für Auskünfte (Nachweis).
• Feuchtemessung im Mauerwerk: 2,50 € / Messung.
• Bei Schimmelbefall + Auftrag zur Laboranalyse: Laborkosten + Fahrkosten (km + Fahrzeit).
• Datenlogger: 5,00 € / Logger / Woche (max. 3 Wochen).
• Wärmebildkamera (Beweissicherung): 25,00 € / Thermografiebericht.
• Druckkosten für Gutachten.
• zzgl. gesetzl. Mehrwertsteuer.

Die Kostengrößen werden im schriftlichen Vertragsangebot spezifiziert.

5.4 Ggf. notwendige Nachfolgeleistungen nach der Erstbesichtigung

Vor Beginn erhalten Sie ein gesondertes Angebot. Mögliche Leistungen:

• Kostenpflichtiger Abschlussbericht als sachverständiger Beweis.
• Gutachten zu Schadensursachen (falls nicht sofort erkennbar) – ggf. Bauwerksöffnungen, Luftproben, bauphysikalische Messungen.
• Gutachten zur Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens.
• Gutachten für gerichtliche Auseinandersetzung.
• Hilfestellung bei Schadensbeseitigung (Baubetrieb/Handwerker).

5.5 Die Kosten für weitergehende Leistungen (nach Erstgespräch)

Abhängig von:

• allgemeiner Wertermittlung oder gerichtsfestem Gutachten,
• Umfang/Art des Schadens (Schimmel, Wasser, Fäkalien, Fogging),
• Dauer der Aufnahme.

• 95,00 € pro Leistungsstunde vor Ort (Messungen, Bauwerksuntersuchungen, Probenahmen).
• 0,75 € / km (Fahrten ab Büro).
• 47,50 € Fahrzeit, nur bei Entfernung > 15 km (einfach).
• Laborkosten + Fahrkosten (km/Fahrzeit) – nur bei Auftrag zur Schimmelpilzanalyse.
• Behördengebühren für Auskünfte (nur bei gerichtsfesten Gutachten).
• Thermografiebericht: 25,00 € (Dokumentation von Feuchteschäden).
• Digitale Beweisfotos: 0,50 € / Bild.
• Datenlogger: 5,00 € / Logger / Woche (max. 3 Wochen).
• Kosten nach vorherigem schriftlichem Angebot.
• zzgl. gesetzl. Mehrwertsteuer.

Die Positionen werden im schriftlichen Kostenangebot verbindlich ausgewiesen.

6. Schadenersatzansprüche

Bei Schäden an Gebäuden/Wohnungen werden materielle Werte beschädigt oder zerstört.
Selbst verursacht: Ansprüche ggf. gegen eigene Hausrat‑/Gebäudeversicherung.
Fremdverursacht: Ansprüche gegen Verursacher oder dessen Versicherung.

Die Praxis der Ersatzansprüche – aus Sicht des Gutachters

Klärung der Fragen:

• Wer / was hat den Schaden verursacht?
• Wer trägt die Kosten der Schadensbeseitigung?
• Was tun bei Nichteinigung?

Entscheidend: Baumangel oder Bauschaden, Vertragsart (BGB / VOB, Mietvertrag), gesetzliche Bestimmungen und bisherige Urteile. Bei Schaden im eigenen Haus / Eigentumswohnung tritt i.d.R. die eigene Versicherung ein. Vorsicht: Versicherungen zögern oft.

Wer/Was hat den Schaden verursacht?

Bei Selbstverursachung und Versicherungsschutz: Schaden umgehend schriftlich melden. Prüfen, ob neutraler Gutachter beauftragt werden darf oder Versicherung auf eigenen Gutachter besteht (Abhängigkeitsproblem). Bei Fremdverursachung: Regulierung durch gegnerische Versicherung. Bei Elementarereignissen (Sturm, Gewitter, Hochwasser) analog.

Wer trägt die Kosten der Schadensbeseitigung?

Grundsätzlich der Verursacher (vollständige Beseitigung). Maßgeblich: BGB, VOB, vertragliche Vereinbarungen, analoge Gerichtsentscheidungen.

Was ist zu tun, wenn keine Einigung erzielt wird?

„Wenn zwei sich streiten, muss oft ein Dritter entscheiden.“

• Mediator (siehe Teilseite „Mediator“).
• Kommunale Schiedsstelle – in der Regel kostenfrei, schneller als Gericht.
• Ordentliches Gericht – wenn Mediation/Schiedsstelle scheitern. Gericht bestellt eigenen Gutachter; Verfahren ist erheblich teurer (Gutachter, Anwalt, Gerichtsgebühren) und langwierig.