Worauf sollten Sie achten bei einem Foggingbefall

1. Vorbemerkungen

Bautechnische und oder baubiologische Gutachten, hier Bauschadensgutachten aus einem Fäkalienschaden, decken Baumängel, Bauschäden und Reparatur und Sanierungsnotwendigkeiten an der Immobilie auf.

Ein Fäkalienschaden kann sowohl aus einem Baumangel als auch aus einem Bauschaden herrühren. Egal welcher Herkunft der Schaden ist, er ist nicht zu unterschätzen.

Bei einem Fäkalienschaden muss sehr schnell, fachmännisch und gründlich gehandelt werden, da diese Art von Schadensfall nicht nur materielle Schäden mit sich bringt, sondern auch gefährlich für die Gesundheit von Menschen aller Altersklassen ist. Das wissen wir aus unserer Erfahrung im Umgang mit solchen Schadensfällen.

2. Begriffsabgrenzungen zu Baumangel und Bauschaden

2.1 Baumangel

Ein Baumangel ist die Abweichung des Ist Zustandes eines Bauwerks oder einer baulichen Anlage vom geschuldeten Sollzustand. Die Ursachen für einen Baumangel sind in der Vorbereitung einer Baumaßnahme zu suchen, also vor dem Baubeginn. Er kann unterschiedlichster Art sein, zum Beispiel fehlerbehaftete Baugrunduntersuchungen oder Fehler im Bauprojekt des Architekten. Diese Ist Zustandsabweichung wirkt sich in der Regel als Wertminderung aus. Daher müssen Baumängel in Wertermittlungen angemessen berücksichtigt werden.

Baumängel können vielfältige Ursachen haben. Sie müssen immer bezogen auf den vorliegenden Schadenfall durch einen Gutachter ermittelt werden. Baumängel wirken sich in der Regel als Wertminderung für das Bauwerk aus. Ihre Beseitigung ist, wenn überhaupt zumutbar möglich, oft nur mit großem finanziellem Aufwand verbunden. Daher müssen sie in Wertermittlungen angemessen berücksichtigt werden.

2.2 Bauschaden

Ein Bauschaden ist die Verschlechterung des Zustandes eines Bauwerkes oder einer baulichen Anlage durch ein schädigendes Ereignis während oder nach der Bauzeit. Die Ursachen können unterschiedlichster Art sein, zum Beispiel durch Wasserrohrbruch, fehlerhaft eingebaute Wanddämmung oder mangelhafte Lüftung von Wohnräumen. Von einem Bauschaden spricht man auch, wenn minderwertige Baustoffe zum Einsatz kommen, anerkannte Regeln der Technik nicht beachtet wurden oder gültige DIN Normen missachtet wurden.

Bauschäden können vielfältige Ursachen haben. Sie müssen immer bezogen auf den vorliegenden Schadensfall durch einen Gutachter ermittelt werden. Bauschäden wirken sich in der Regel als Wertminderung für das Bauwerk aus. Ihre Beseitigung ist in der Regel möglich. Oft ist sie mit großem finanziellen Aufwand verbunden, der sich in Schadensgutachten oder Wertermittlungen angemessen widerspiegeln muss.

Die Erscheinungsformen der Mängel und Schäden an Bauwerken oder beweglichen Gütern können dreifacher Art sein:

1. Fehler, die den Wert oder die Tauglichkeit des vertraglich geschuldeten Werkes zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern.
2. Das Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften.
3. Verstöße gegen allgemein anerkannte Regeln der Technik. Siehe hierzu § 633 Abs. 1 BGB und § 3 Nr. 1 VOB/B.

3. Die wesentlichsten Ursachen eines Fäkalienschadens

Ein Fäkalienschaden kann sowohl ein Baumangel als auch ein Bauschaden sein. Die Ursachen für diesen Schaden oder Mangel sind zu suchen:

1. In der Vorbereitung einer Baumaßnahme vor dem Baubeginn.
2. In Fehlern des Bauprojektes oder in fehlenden Bauprojekten.
3. In der fehlerbehafteten Durchführung der Errichtung des Bauwerkes.
4. Im Einbau fehlerbehafteter oder ungeeigneter Einbauteile.
5. In falscher Auswahl von Bau und oder Reparaturmaterialien.
6. In unterlassener Instandhaltung.
7. In Fachfehlern bei Reparaturarbeiten durch Firmen.
8. In der falschen Nutzung der Gebäudeteile wie Toiletten, Fäkaliengruben, Rohrleitungssysteme.
9. In der Nutzung der Toilette als Mülltonne für Abfälle aller Art.
10. In der Unkenntnis der Betroffenen im Umgang mit Fäkalienbefall.
11. Und so weiter.

Die Ursachen sind durch den Sachverständigen mittels eines Bauschadensgutachtens zu finden. Zur Beseitigung des Schadens stellt sich die Frage wer trägt die Kosten. Hier entsteht oft Streit.

Die wesentlichste Gefahr bei einem Fäkalienschaden ist nicht der materielle Schaden, sondern die Gefahr der Erkrankung. Das geschieht wie bei Schimmelbefall, wenn Gefahrenstoffe, zum Beispiel Formaldehyd, durch Einatmen in den menschlichen Körper gelangen. Bei Kindern, älteren Menschen und chronisch Kranken ist die Gefahr höher, da:

• das Immunsystem von Kindern noch nicht so stabil ausgebildet ist
• bei älteren Menschen das Immunsystem nicht mehr so stabil ist
• bei chronisch Kranken das Immunsystem geschädigt sein kann

Daher sind diese Personengruppen grundsätzlich extrem gefährdet.

4. Die notwendigen Sofortmaßnahmen bei einem Fäkalienschaden

Bei einem Fäkalienschaden empfehlen wir Ihnen, wenn Sie kein Fachmann sind:

1. Denken Sie daran, dass in der Raumluft giftige Stoffe vorhanden sein können. Tragen Sie mindestens Mund und Nasenschutz. Nutzen Sie besser eine M3 Maske.
2. Wenn Sie unsicher sind, rufen Sie uns oder die Abteilung Hygiene bei Ihrer Stadt oder Kreisverwaltung an.
3. Sperren Sie den Absperrschieber ab, wenn vorhanden. Dichten Sie die defekte Stelle provisorisch ab. Ist das Rohr im Keller, sperren Sie den Raum und lüften Sie durch Querlüftung. Betreten Sie den Raum bis zur Reparatur nicht.
4. Wenn der Schaden durch eine verstopfte Toilette über oder unter Ihnen entstanden ist, verständigen Sie umgehend den Verursacher.
5. Wenn der Schaden durch Ihre Toilette entstanden ist, benutzen Sie diese vorerst nicht mehr und bitten Sie eine Sanitärfachfirma um Beseitigung der Verstopfung.
6. Wenn Wände und Decken berührt wurden, benötigen Sie so schnell wie möglich eine Fachfirma für Trocknungsdienste.
7. Wenn Möbel oder Gegenstände betroffen sind, stellen Sie die Heizung ab, lüften Sie stark durch Querlüftung und entfernen Sie betroffene Gegenstände aus dem Raum.
8. Verständigen Sie Versicherung und Vermieter spätestens am nächsten Tag.
9. Veranlassen Sie die sofortige Reparatur der Schadstelle. Danach folgt eine sofortige Trocknung, danach die Desinfizierung des Raumes durch eine Fachfirma und abschließend eine Freimessung durch einen Sachverständigen.
10. Bis nach der Desinfizierung, besser bis nach der Freimessung, sollten Sie den Raum nicht mehr betreten. Das gilt besonders für Kleinkinder und ältere Menschen.

5. Die Gefahren aus einem Fäkalienschaden

5.1 Gefahren für die menschliche Gesundheit

5.1.1 Formaldehyd

Formaldehyd ist der Trivialname für die giftige chemische Verbindung Methanal, dem einfachsten Aldehyd.

Physikalische Eigenschaften: Formaldehyd ist ein farbloser, stechend riechender Stoff, der bei Zimmertemperatur gasförmig vorliegt. Als Gas ist sein Geruch noch in Konzentrationen von 0,05 bis 1 ml pro m³ wahrnehmbar. Formaldehyd ist gut in Wasser löslich.

Akute Toxizität: Formaldehyd kann bei unsachgemäßer Anwendung und Vorkommen in der Luft:

1. Allergien, Haut, Atemwegs oder Augenreizungen verursachen.
2. Akute Lebensgefahr besteht ab einer Konzentration von 30 ml pro m³.
3. Bei chronischer Exposition ist es karzinogen und beeinträchtigt Gedächtnis, Konzentration und Schlaf.
4. Formaldehyd reizt die Schleimhäute und steht im Verdacht, krebserzeugend zu sein.

Karzinogenes Risiko: Seit 2006 sieht das BfR die krebserzeugende Wirkung bei Aufnahme über die Atemluft als hinreichend belegt an. Der Effekt gilt als konzentrationsabhängig. Bei Raumluftwerten bis 124 Mikrogramm pro m³ ist praktisch keine krebsauslösende Wirkung zu erwarten. Bei wiederholter deutlicher Überschreitung können Risiken bestehen.

Grenzwerte: Bei Textilien gelten 20 mg pro kg als Bestimmungsgrenze. Für hautnah getragene Kleidung gelten 75 mg pro kg, für andere Textilien 300 mg pro kg. In Deutschland liegt ein zulässiger Grenzwert bei 1500 mg pro kg. 1977 empfahl das Bundesgesundheitsamt für Innenraumluft maximal 0,1 ppm. Ein Arbeitsplatzgrenzwert liegt bei 0,3 ml pro m³ entsprechend 0,37 mg pro m³.

Emissionsquellen: Formaldehydhaltige Materialien wie Holzwerkstoffe, Bodenbeläge, Möbel und Textilien können ausgasen. Auch Rauch aus Zigaretten trägt zur Belastung bei. Im Rauch einer Zigarette finden sich etwa 0,02 bis 0,1 mg Formaldehyd.

Nachweis: Nachweise sind unter anderem über Chromotropsäure, Methylbenzothiazolonhydrazon oder Schiffsches Reagenz möglich. Für Holzwerkstoffe existieren Methoden und Normen zur Bestimmung des Emissionsverhaltens.

1. Perforator Methode: mg Formaldehyd pro 100 g Probe.
2. Desiccator Methode: mg pro l.
3. Kammer Methoden: Messung in Prüfkammern. Normen sind DIN EN ISO 14184 1, DIN EN 717 1 und DIN EN 120.

5.1.2 VOC Konzentrationen, Nachweise, mögliche Erkrankungen

VOC sind flüssige organische Stoffe und Mischungen. Sie lösen oder verdünnen andere Stoffe ohne chemische Änderung. Lösemittel sieden unter 200 Grad Celsius und gehören zu flüchtigen organischen Verbindungen. Beispiele sind Alkane, Alkene, Alkohole, Ester, Ether, Ketone, Aromaten und chlororganische Verbindungen. Es sind über 8.000 Terpene und über 30.000 Terpenoide bekannt.

Terpene sind leicht flüchtig. Produkte im Wohnbereich geben sie an die Raumluft ab. Du riechst hohe Konzentrationen oft, zum Beispiel bei Lackarbeiten oder beim Reinigen mit Brennspiritus. In Neuprodukten können VOC aus Kunststoffen, Klebern, Lacken, Farben und Duftstoffen ausgasen.

Terpene kommen als sekundäre Inhaltsstoffe in Organismen vor. Sie leiten sich formal vom Isopren ab. Viele Terpene sind Naturstoffe und Bestandteile ätherischer Öle. Viele Terpene dienen als Geruchs oder Geschmacksstoffe in Parfüms und Kosmetik.

Beim Einatmen können Symptome auftreten:

1. Kopfschmerzen
2. Schwindelstörungen
3. Reizungen an Augen, Nase, Rachen
4. Müdigkeit
5. Unangenehme Geruchs und Geschmackswahrnehmungen
6. Einflüsse auf das Zentralnervensystem
7. Narkotische und neurotoxische Wirkungen bei erhöhten Konzentrationen

5.2 Gefahren für die Bausubstanz

Ein Fäkalienschaden tritt meist als fäkalienhaltiges Wasser auf. Mauerwerk, Trockenbauwände, Holzbaustoffe und weitere Materialien nehmen es auf, weil sie hygroskopisch sind. Neben der Gesundheitsgefährdung führt der Feuchteeintrag zu materiellen Schäden, wenn du das Bauwerk nicht schnell fachgerecht trocknest.

Wichtig ist die Trocknung nicht sichtbarer Stellen wie Hohlräume in Holzbalkendecken, abgehängten Decken oder unter Estrich. Gerüche können gesundheitsschädlich sein. Feuchte führt ohne schnelle Trocknung zu Schimmelbildung. Schimmel kann im ungünstigen Fall nach drei Tagen sichtbar werden und Baustoffe wie Rigips unbrauchbar machen.

Für die Beratung und Erstellung eines Gutachtens zu Bauschäden stehen wir Ihnen mit einem Erstgespräch oder einer Schadensbesichtigung zur Verfügung.

Rufen Sie uns an oder schicken Sie eine Mail. Wir antworten in jedem Fall.

6. Unser Leistungsangebot und die Kosten

6.1 Vorbemerkungen

Für die Feststellung der Ursachen eines möglichen Bauschadens aus einem Fäkalienschaden bieten wir nach einem Erstgespräch oder einer Erstbesichtigung Gutachterleistungen an. Im Ergebnis können Sie ein Bauschadensgutachten beauftragen.

Unsere Leistungen berechnen wir auf der gesetzlichen Grundlage des JVEG, damit unser Honorar vergleichbar für unsere Kunden ist.

6.2 Unsere Leistungen zum Erstgespräch und zur Erstbesichtigung

Bei der Erstbesichtigung und im Erstgespräch besprechen wir das weitere Vorgehen zur fachgerechten Beseitigung. Je nach Gutachten benötigen wir Unterlagen wie:

• Aktuelle Bauzeichnungen wie Grundrisse und Schnittdarstellungen, Änderungszeichnungen, Flächen und Raumberechnungen
• Aktuelle Flurkarte
• Aktueller Grundbuchauszug
• Mietverträge
• Zivilrechtliche Vereinbarungen zu Rechten Dritter

Im Erstgespräch klären wir auch:

• Welche Vorleistungen Sie liefern können
• Ob Sie ein allgemeines oder gerichtsfestes Gutachten wünschen
• Wann das Gutachten fertig sein muss
• Worauf Sie besonderen Wert legen
• Wie viele Exemplare Sie benötigen
• Zu welchem Zweck das Gutachten dient

Wenn Sie einen Fäkalienschaden feststellen, sollten Sie möglichst schnell reagieren und einen Termin vereinbaren. Eile gilt wie beim Wasserschaden. Ohne schnelle Trocknung steigt das Schimmelrisiko. Zusätzlich können giftige Stoffe freigesetzt werden, die bei längerem Kontakt lebensgefährlich sind.

Und

Die Beseitigung kleiner materieller Schäden kostet wenig. Wenn Sie sie unbeachtet lassen, entstehen große Schäden mit hohen Kosten.

Und

Unbeachtete kleine gesundheitliche Veränderungen können zu dauerhaften Beeinträchtigungen führen.

6.3 Unsere Leistungen zum Erstgespräch und zur Erstbesichtigung

Bei der Erstbesichtigung eines möglichen Schadens besprechen wir die Voraussetzungen für die Ursachenfindung. Dafür benötigen wir Unterlagen wie Bauzeichnungen, Rohrleitungspläne, Flächen und Raumdarstellungen, Mietverträge oder Vereinbarungen zu Rechten Dritter.

Der Sachverständige bespricht mit Ihnen:

• Welche Vorleistungen notwendig sein können, zum Beispiel Bauunterlagen, Verträge, Rechnungen
• Ob Sie ein allgemeines oder gerichtsfestes Gutachten wünschen
• Wann das Gutachten fertig sein soll
• Worauf Sie Wert legen
• Wie viele Exemplare Sie benötigen
• Zu welchem Zweck das Gutachten erstellt wird

Auf dieser Grundlage erhalten Sie ein schriftliches Angebot. Nach Annahme vereinbaren wir einen Termin zur Bestandsaufnahme. Dabei erfassen wir Daten und Bilder für das Gutachten.

6.4 Die Kosten für unsere Leistungen für das Erstgespräch

Die Erstbesichtigungskosten berechnen wir wie folgt:

1. 95,00 Euro pro Leistungsstunde vor Ort für Messungen, Untersuchungen, Probeentnahmen und Wertfeststellungen.
2. 0,75 Euro pro gefahrenem Kilometer.
3. 47,50 Euro für Hin und Rückfahrt, nur wenn die einfache Entfernung größer als 15 km ist.
4. Behördengebühren für Auskünfte.
5. Nur bei Notwendigkeit: 2,50 Euro pro Messung für Beweissicherung von Feuchteeinträgen.
6. Nur bei vorhandenem bakteriellem Befall und Auftrag: Labor und Fahrkosten zum Nachweis.
7. Nur bei Notwendigkeit: 5,00 Euro pro Datenlogger pro Woche, maximal 3 Wochen.
8. Auf alle Leistungen fällt die jeweils gültige Mehrwertsteuer an.

Diese Positionen finden Sie je nach Bedarf im schriftlichen Vertragsangebot.

6.5 Notwendige Nachfolgeleistungen nach der Erstbesichtigung

Mögliche Nachfolgeleistungen sind:

• Kostenpflichtiger Abschlussbericht als Beweis und zur Argumentation gegenüber Parteien.
• Gutachten zur Ursachenfindung mit weiteren Untersuchungen wie Luftproben, Messungen, Datenloggern oder Bauwerksöffnungen.
• Gutachten für ein selbständiges Beweisverfahren.
• Gutachten für eine gerichtliche Auseinandersetzung.
• Hilfestellung bei der Schadensbeseitigung.

Das Kostenangebot für ein Gutachten hängt ab von:

• Allgemeine Wertermittlung oder gerichtsfestes Gutachten
• Größe des Objektes, Anzahl der Gebäude, Schadensart und Umfang
• Kontaminationsschäden oder einfache Bauschäden
• Dauer der Bestandsaufnahme

Auf dieser Grundlage erhalten Sie ein schriftliches Angebot. Nach Annahme erfassen wir bei der Bestandsaufnahme alle nötigen Daten und Bilder.

6.6 Die Kosten für weitergehende Leistungen nach dem Erstgespräch

Das Kostenangebot für ein Gutachten zur Ursachenfindung hängt ab von:

• Allgemeine Wertermittlung oder gerichtsfestes Gutachten
• Größe des Objektes und Anzahl der Gebäude
• Anzahl der Schäden
• Dauer der Bestandsaufnahme

Die Kosten betragen je nach Bedarf:

1. 95,00 Euro pro Leistungsstunde vor Ort für Messungen, Untersuchungen, Probenahmen.
2. 0,75 Euro pro gefahrenem Kilometer.
3. 47,50 Euro pro Fahrzeit, nur wenn die Entfernung größer als 15 km ist.
4. Bei Auftrag: Labor und Fahrkosten laut Rechnung.
5. Behördengebühren für Auskünfte.
6. Thermobildkamera Bericht: 15,00 Euro pro Bericht.
7. Digitale Beweisfotos: 0,50 Euro pro Bild.
8. Datenlogger: 5,00 Euro pro Logger pro Woche, maximal 3 Wochen.
9. Sanierungskosten nur bei Auftrag nach schriftlichem Angebot.
10. Mehrwertsteuer nach Satz.

7. Schadenersatzansprüche

Ein alter Rechtsgrundsatz im deutschen Recht lautet:

Der Geschädigte ist nach dem Schaden so zu stellen, als wäre der Schaden nicht eingetreten.

In Schäden an Gebäuden und Wohnungen werden materielle Werte beschädigt oder zerstört.

Sind Sie selbst der Verursacher, richten sich Ansprüche gegen Ihre Versicherung, wenn Sie eine Hausrat oder Gebäudeversicherung besitzen.

Sind Sie nicht der Verursacher, richten sich Ansprüche gegen den Verursacher oder seine Versicherung.

Die Praxis der Ersatzansprüche aus Sicht des Gutachters

Im Fokus stehen diese Fragen:

• Wer oder was hat den Schaden verursacht
• Wer trägt die Kosten der Schadensbeseitigung
• Was ist zu tun, wenn keine Einigung erzielt wird

Wichtig sind Einordnung als Baumangel oder Bauschaden und die Vertragsart wie BGB Vertrag, VOB Vertrag oder Mietvertrag. Maßgeblich sind gesetzliche Regeln und Gerichtsentscheidungen.

Ist der Schaden im eigenen Haus oder in der Eigentumswohnung entstanden, trägt in der Regel die eigene Versicherung die Kosten. Das gilt auch, wenn andere Wohnungen oder Mieter betroffen sind.

Aber Vorsicht. Versicherungen erstatten Kosten teils spät oder nicht.

Wer oder was hat den Schaden verursacht

Bei Schäden an beweglichen Gütern gelten bei eigener Verursachung und Versicherung die Bedingungen aus dem Vertrag. Sie müssen den Schaden umgehend melden. Schriftlich ist zu empfehlen. Prüfen Sie, ob Sie einen neutralen Gutachter beauftragen dürfen oder ob die Versicherung einen eigenen Gutachter verlangt.

Wenn der Schaden durch eine fremde Person entstand, reguliert deren Versicherung. Bei Elementarereignissen gilt das gleiche wie bei eigener Verursachung mit Versicherung.

Wer trägt die Kosten der Schadensbeseitigung

Grundsätzlich trägt der Verursacher die Kosten der vollständigen Beseitigung. Es gelten:

• Regeln des BGB
• Regeln der VOB oder BGB bei Neubauten, Sanierungen und Reparaturen in der Mängelzeit
• Vertragsvereinbarungen wie Reparaturaufträge und Bauverträge
• Gerichtsentscheidungen aus Vorjahren

Was ist zu tun, wenn keine Einigung erzielt wird

Wenn zwei sich streiten, muss oft ein Dritter entscheiden.

Dieser Dritte kann sein:

• Ein Mediator
• Eine kommunale Schiedsstelle
• Ein ordentliches Gericht

Der Mediator. Lesen Sie dazu den Beitrag auf unserer Teilseite Mediator.

Die kommunalen Schiedsstellen: In jeder Stadt und in Amtsgemeinden gibt es eine kommunale Schiedsstelle. Sie soll gerichtliche Auseinandersetzungen vermeiden. Diese Einrichtungen sind in der Regel kostenfrei. Die Wartezeit ist oft kürzer als bei Gerichten.

Das Gericht: Wenn keine Einigung gelingt, entscheidet das Gericht als unparteiische Instanz. Es beauftragt oft einen Gutachter. Gerichtsgutachten sind oft teurer als Privatgutachten. Dazu kommen Anwaltskosten und Gerichtsgebühren. Prozesse dauern oft lange.

8. Referenzobjekte des Sachverständigen

Der Autor dieser Seite erstellt Bauschadensgutachten zu Bau, Schimmel, Fäkalien, Wasser und Fogging. Er arbeitet auf Basis anerkannter Regeln der Technik, DIN Normen und baubiologischer Vorschriften. Er erstellt Gutachten für Privatpersonen, Unternehmen und Amtsgerichte. Die folgenden Beispiele sind auszugsweise Referenzen:

Für Privatpersonen

Für Amtsgerichte

Für Unternehmen