Gutachten zu einem Schimmelschaden

1. Vorbemerkungen

Bautechnische Gutachten, hier Schimmelbewertung, decken Baumängel, Bauschäden und Reparaturnotwendigkeiten an der Immobilie auf. Dieses Gutachten zu den Auswirkungen aus einem Schimmelschaden bildet die Grundlage für die notwendigen Mängelbeseitigungen, Reparaturen und Sanierungen.

Sie beinhalten:

1. Die Darstellung der Schäden und Mängel.
2. Die Angaben zu den Ursachen der Mängel und Schäden.
3. Die notwendigen Maßnahmen zur Beseitigung der Schäden und Mängel.
4. Die zu erwartenden Kosten der Schadensbehebung und Sanierung.

Sie sind im Wesentlichen Grundlage für:

1. Eine einvernehmliche Streitschlichtung zwischen den Parteien.
2. Das selbständige Beweisverfahren zur Beweissicherung.
3. Die Streitschlichtung in gerichtlichen Auseinandersetzungen.
4. Die Streitschlichtung vor kommunalen Schlichtungsstellen.
5. Die Streitschlichtung mittels eines Mediators.

2. Begriffsabgrenzungen

Baumangel

Ein Baumangel ist die Abweichung des Ist Zustandes eines Bauwerks oder einer baulichen Anlage vom geschuldeten Sollzustand nach einem Wasserschaden während der Bauzeit. Die Ursachen liegen in der Vorbereitung einer Baumaßnahme vor dem Baubeginn. Der Mangel kann unterschiedlichster Art sein, zum Beispiel fehlerbehaftete Baugrunduntersuchungen oder Fehler im Bauprojekt des Architekten. Diese Ist Zustandsabweichung wirkt sich in der Regel als Wertminderung aus.

Baumängel können vielfältige Ursachen haben. Ein sachverständiger Gutachter ermittelt sie immer bezogen auf den vorliegenden Schadensfall. Baumängel wirken sich in der Regel als Wertminderung aus. Ihre Beseitigung ist oft nur mit großem finanziellem Aufwand verbunden.

Bauschaden

Ein Bauschaden ist die Verschlechterung des Zustandes eines Bauwerkes oder einer baulichen Anlage durch ein schädigendes Ereignis während oder nach der Bauzeit, zum Beispiel durch einen Wasserschaden. Ursachen können Wasserrohrbruch oder fehlerhaft eingebaute Wanddämmung sein. Von einem Bauschaden spricht man auch, wenn minderwertige Baustoffe zum Einsatz kommen oder DIN Normen durch den Baubetrieb oder Handwerker missachtet wurden.

Bauschäden können vielfältige Ursachen haben. Ein sachverständiger Gutachter ermittelt sie immer bezogen auf den vorliegenden Schadensfall. Bauschäden wirken sich in der Regel als Wertminderung aus. Ihre Beseitigung ist in der Regel möglich. Oft ist sie mit großem finanziellem Aufwand verbunden.

Mängel und Schäden an und in Bauwerken sind vorhanden, wenn:

1. Fehler den Wert oder die Tauglichkeit des vertraglich geschuldeten Werkes für den gewöhnlichen oder den vertraglich vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern.
2. Vertraglich zugesicherte Eigenschaften fehlen.
3. Verstöße gegen allgemein anerkannte Regeln der Technik vorliegen. Siehe § 633 Abs. 1 BGB und § 3 Nr. 1 VOB/B.

3. Die wesentlichsten Baumängel und Bauschäden

Im Weiteren wird der Unterschied zwischen Baumangel und Bauschaden vernachlässigt, da er für den Eigentümer und den sachverständigen Gutachter für den konkreten Schaden meist unerheblich ist. Für die Feststellung des Verursachers ist die Unterscheidung relevant.

Die wesentlichsten Mängel und Schäden an und in Gebäuden und baulichen Anlagen sind:

1. Mauerwerksrisse.
2. Putzrisse.
3. Dachundichtigkeiten.
4. Mauerwerksdurchfeuchtungen.
5. Schimmelbildung.
6. Foggingerscheinungen.
7. Fäkalien und Wasserschäden.
8. Fundamentbrüche.
9. Funktionsmängel an den Einbauanlagen.
10. Sichtschäden an der sonstigen Gebäudeinnenausstattung.
11. Und so weiter.

4. Die Ursachen für einen Schimmelschaden

Die häufigsten Ursachen zur Notwendigkeit der Schimmelbewertung im Zusammenhang mit einem Schimmelschaden sind:

1. Fehler in Bauprojekten.
2. Putzrisse und Mauerwerksrisse.
3. Dachundichtigkeiten.
4. Defekte oder fehlende Mauerwerkssperren.
5. Mauerwerksdurchfeuchtungen.
6. Fehlende oder ungenügende Wärmedämmung.
7. Falsche Auswahl von Bau und Reparaturmaterialien.
8. Unterlassene Reparaturleistungen. Das ist eine Hauptursache.
9. Fachfehler bei Reparaturarbeiten durch Firmen.
10. Lüftungsfehler. Das tritt häufig auf.
11. Funktionsmängel an den Einbauanlagen.
12. Sichtschäden an der sonstigen Gebäudeinnenausstattung.
13. Unkenntnis im Umgang mit Schimmelbefall.
14. Und so weiter.

5. Notwendige Sofortmaßnahmen bei einem Schimmelschaden

Wenn Sie kein Fachmann sind, empfehlen wir als Sofortmaßnahmen:

1. Überstreichen Sie sichtbaren Schimmel mit normalem Malerkleister oder schließen Sie die Stelle mit Folie. Dichten Sie die Ränder ab. So lösen sich Sporen schwerer und Sie atmen weniger ein.
2. Kaufen Sie in der Apotheke 200 ml Isopropanol oder Ethylalkohol. Reiben Sie den Befall als Behelfslösung bis zur Sanierung ab. Entsorgen Sie das Tuch sofort außerhalb der Wohnung. Lüften Sie das Zimmer mindestens 10 Minuten quer.
3. Hinweis: Arbeiten Sie mit höchster Vorsicht. Die genannten Flüssigkeiten sind leicht brennbar bis explosiv bei offenem Feuer wie Zigarette oder Kerze.
4. Tragen Sie immer Mundschutz. Ein Taschentuch reicht aus. Besser ist eine M3 Maske. Bleiben Sie bei der Tätigkeit allein im Raum.
5. Bringen Sie Kinder bis zur Sanierung räumlich getrennt unter.
6. Beziehen Sie ein Kinderzimmer bis zur Sanierung nicht in Querlüftungen ein. So vermeiden Sie Sporentransport in andere Räume.
7. Bei gesundheitlichen Auffälligkeiten der Kinder stellen Sie diese vorsorglich einem Allergologen, Pneumologen oder Kinderarzt vor.
8. Wenn Sie unsicher sind, rufen Sie uns an oder die Abteilung Hygiene bei Ihrer Stadt oder Kreisverwaltung und bitten Sie um Rat.
9. Wenn Sie Mieter sind, informieren Sie den Vermieter umgehend und fordern Sie die Sanierung.
10. Wenn Sie Eigentümer sind, veranlassen Sie die Sanierung umgehend. Die Punkte 1 bis 6 mindern Folgen, sie beseitigen nicht die Ursachen.
11. Informieren Sie Ihre Versicherung spätestens am nächsten Tag.

Nach diesen Sofortmaßnahmen sollten Sie dringend einen Sachverständigen für Schimmelschäden kontaktieren:

• um Gesundheitsgefahren zu beseitigen
• um Ursachen zu finden
• um Schimmel fachgerecht zu beseitigen

Es ist ausdrücklich davor zu warnen, auf selbsternannte Fachleute und Baumarktmittel zur Schimmelentfernung zu vertrauen und die Gefahr von Folgeschäden zu unterschätzen.

6. Gesundheitsgefährdungen aus einem Schimmelschaden

Aus: VPB Ratgeber

6.1 Vorbemerkungen

Schimmelpilze benötigen drei Dinge zum Leben und Wachsen:

• energiereiches organisches Material. Das ist in Innenräumen ausreichend vorhanden
• Wasser
• Wärme. Das ist in Innenräumen ausreichend vorhanden

In einem intakten Gebäude ist außer geringer Luftfeuchtigkeit kein Wasser vorhanden. Kommt es zu einem Feuchteschaden, ist es nur eine Frage der Zeit, bis Schimmel entsteht.

Eine Studie aus 2003 an der Universität Jena mit dem Titel Vorkommen, Ursachen und gesundheitliche Aspekte von Feuchteschäden in Wohnungen ergab:

Von 5.530 untersuchten Wohnungen wiesen:

• 1.213, das sind 21,9 Prozent, sichtbare Feuchteschäden inklusive Schimmel auf
• 513, das sind 9,30 Prozent, Schimmelpilzschäden auf

Ein Zusammenhang zwischen Schadensmerkmalen und der Häufigkeit allergischer und respiratorischer Erkrankungen wurde wissenschaftlich nachgewiesen.

6.2 Checkliste zu vermuteten Gesundheitsschäden

Wenn du oder jemand in deiner Familie sich unwohl fühlt und du das nicht kennst, nutze diese Checkliste:

• Riecht deine Wohnung feucht oder muffig
• Fällt der Geruch besonders auf, wenn du nach längerer Zeit zurückkommst
• Haben Freunde oder Verwandte den Geruch angesprochen
• Gab es kürzlich oder früher einen Wasserschaden, Rohrbruch, Dachschaden, defekte Leitung, Hochwasser oder geplatzten Waschmaschinenschlauch
• Sind Wände, Böden oder Decken teilweise feucht oder nass
• Siehst du dunkle Verfärbungen an Wänden, Ecken, Fensterlaibungen oder Jalousiekästen
• Gibt es dunkle Stellen hinter Schränken, Fußleisten, Verkleidungen, WC Spülkästen oder an der Badewanne
• Ist die Silikonfuge an Wanne oder Waschbecken dunkel
• Gibt es vermehrt Kellerasseln, Silberfischchen oder Staubläuse
• Ist der Altbau noch nicht gut wärmegedämmt
• Gibt es ungeklärte Symptome oder chronische Erkrankung ohne klare Ursache
• Gibt es Entzündungen an Organen, Nägeln oder Atemwegen
• Gibt es Allergien oder Hautreizungen ohne klare Ursache
• Gibt es öfter grippeähnliche Beschwerden, Müdigkeit oder Kopfschmerzen
• Gibt es starke Erschöpfung
• Gibt es Schwindel, Gedächtnis oder Sprachstörungen
• Gibt es Asthma, Bronchitis, Husten, Heiserkeit oder andere Atemwegserkrankungen ohne klare Ursache
• Blieben Behandlungen ohne Erfolg
• Verbessern sich Beschwerden, wenn du ein paar Tage weg bist
• Gibt es viele Pflanzen im Haus

Wenn du eine oder mehrere Fragen bejahst, lass dein Haus oder deine Wohnung auf Schimmel und andere Schadstoffe prüfen und lass dir bei der fachgerechten Sanierung helfen.

Befunde aus epidemiologischen Untersuchungen ergaben:

Beschwerden subjektiv erlebt

• Kopfschmerzen
• Müdigkeit
• Konzentrationsschwäche
• Gedächtnisstörungen
• Allgemeines Unwohlsein
• Infektanfälligkeit

Symptome objektivierbar

• Brennende Augen
• Verstopfte oder laufende Nase
• Rezidivierende Sinusitis
• Heiserkeit, Kratzen in der Kehle
• Husten
• Kurzatmigkeit
• Bronchitis
• Verschlechterung von Asthma

Schimmel als Bauschaden

Ein Schimmelschaden ist immer Folge eines Bauschadens oder falscher Nutzung. Ursachen können sein:

• Wasser oder Abwasserrohrbruch, zu spät oder falsch getrocknet
• fehlerhaft eingebaute Wanddämmung
• mangelhafte Lüftung
• falsche Heizungsführung
• und so weiter

Schimmel muss sichtbar oder unsichtbar durch einen besonders sachverständigen Gutachter aus der Baubiologie begutachtet werden.

Schimmelschäden können:

• Allergien
• toxische Wirkungen
• Infektionen

bei Bewohnern und auch bei Arbeitnehmern auslösen.

Kinder sind immer besonders gefährdet, da ihr Immunsystem noch nicht so ausgebildet ist wie das von Erwachsenen. Studien berechneten ein 1,5 bis 3,5 fach höheres Risiko für Kinder in pilzbelasteten Wohnungen. Eine Studie zeigte eine Beziehung zwischen erhöhter Raumluftkonzentration von Penicillium Arten und kindlichem Asthma bronchiale.

Extrem gefährdet sind Personen mit HIV Infektionen, Patienten nach Transplantationen, Krebserkrankte und Mukoviszidosekranke.

Gesundheitsschäden entstehen durch Aufnahme flugfähiger, nicht sichtbarer Sporen über die Atemwege.

Schimmel lässt sich in der Regel nur beseitigen, wenn du die Ursachen beseitigst. Ursachen sind meist Feuchteschäden. Schimmel entsteht bei Raumluftfeuchte über 65 Prozent, abhängig von der Raumlufttemperatur.

Die Sanierung kann teuer sein. Gesundheitsschäden können teurer werden.

6.3 Mögliche Erkrankungen

Grundsätzlich können alle Schimmelpilze Allergien auslösen.

Allergietyp I. Schnelle Reaktion innerhalb 30 Minuten.

1. Symptome wie Heuschnupfen. Allergenbelastung führt zur Sensibilisierung. Bei erneuter Einwirkung kommt es zur Histaminfreisetzung. Rund 20 Prozent der Bevölkerung sind betroffen.
2. Schon 100 bis 1.000 Sporen pro m³ Luft, teils 50, reichen aus, um Symptome auszulösen.

Allergietyp III und IV. Reaktion nach 4 bis 8 Stunden.

1. Symptome: Fieber, Husten, Atemnot, Abgeschlagenheit, exogen allergische Alveolitis.
2. Selten durch Innenraumbelastungen.
3. Hohe Keimexposition erforderlich, größer als 10⁶ KBE pro m³ Luft.

Toxische Wirkungen

Schimmelpilze oder Zellwandbestandteile können toxisch auf Haut und Schleimhäute wirken.

1. Toxisch irritativ: Entzündungen, Fieber, Gliederschmerzen, Kopfschmerzen, Magen Darm Probleme, Schwindel, Müdigkeit.
2. Mykotoxine können Krebs auslösen oder Organ und Nervenschäden verursachen. Beispiele: Aflatoxin, Ochratoxin A, Satratoxin.

Immuntoxische Wirkung

Kleinste Partikel gelangen über die Lunge ins Blut. Es kann zu Krankheitsgefühl kommen. Interleukine können Müdigkeit, Fieber sowie Muskel und Gelenkschmerzen auslösen.

Copyright 2011 © Der Schimmelbewerter

Für Beratung und Gutachten zu einem Schimmelschaden stehen wir Ihnen mit Erstgespräch oder Schadensbesichtigung zur Verfügung. Rufen Sie uns an oder schicken Sie eine Mail. Wir antworten in jedem Fall.

7. Unser Leistungsangebot und die Kosten

7.1 Vorbemerkungen

Für die Feststellung der Ursachen eines möglichen Bauschadens aus einem Schimmelschaden bieten wir nach einem Erstgespräch oder einer Erstbesichtigung Gutachterleistungen an. Danach können Sie ein Gutachten zum Schimmelschaden beauftragen.

In den Rubriken unserer Website finden Sie Folgen eines Schimmelschadens. Hier informieren wir über Leistungen und Kosten.

Wenn Sie einen Schimmelschaden als Folge aus einem Wasserschaden oder einem Fäkalienschaden feststellen, reagieren Sie schnell und vereinbaren Sie einen Termin. Bei Schimmelschäden ist wie bei Wasser und Fäkalien Eile geboten. Schimmel entsteht schnell, wenn nicht sofort getrocknet wird.

Und

Kleine materielle Schäden kosten wenig. Wenn Sie sie unbeachtet lassen, werden daraus große Schäden mit hohen Kosten. Kleine gesundheitliche Veränderungen können zu dauerhaften Beeinträchtigungen führen.

7.2 Unsere Leistungen zum Erstgespräch und zur Erstbesichtigung

Im Erstgespräch besprechen wir das Vorgehen zur fachgerechten Beseitigung. Je nach Gutachten benötigen wir Unterlagen wie:

• Aktuelle Bauzeichnungen, Grundrisse, Schnittdarstellungen und Änderungszeichnungen.
• Flächen und Raumberechnungen.
• Aktuelle Flurkarte.
• Aktueller Grundbuchauszug.
• Mietverträge.
• Zivilrechtliche Vereinbarungen zu Rechten Dritter.
• Und so weiter.

Der Sachverständige beantwortet Fragen zu:

• Welche Vorleistungen notwendig sind.
• Ob Sie ein allgemeines oder gerichtsfestes Gutachten wünschen.
• Wann das Gutachten fertig sein soll.
• Worauf Sie besonderen Wert legen.
• Wie viele Exemplare Sie benötigen.
• Zu welchem Zweck das Gutachten erstellt wird.

Auf dieser Grundlage erhalten Sie ein schriftliches Angebot. Nach Annahme vereinbaren wir einen Termin zur Bestandsaufnahme. Wir erfassen alle notwendigen Daten und Bilder.

7.3 Die Kosten für unsere Leistungen für das Erstgespräch und die Erstbesichtigung

Unsere Leistungen berechnen wir nach JVEG, damit unser Honorar vergleichbar ist.

Die Erstbesichtigungskosten berechnen wir mit:

• 95,00 Euro pro Leistungsstunde vor Ort für Messungen, Untersuchungen und Probenahmen.
• 0,75 Euro pro gefahrenem Kilometer.
• 47,50 Euro pro Fahrzeit, nur wenn die Entfernung größer als 10 km ist.
• 0,50 Euro pro Bild für digitale Beweisfotos.
• Laborkosten und Fahrkosten laut Rechnung.
• Kosten für Schimmelhund oder Luftproben nach schriftlichem Angebot.
• 25,00 Euro pro Analyse für Thermografie als Tiefenmessung.
• 5,00 Euro pro Datenlogger pro Woche, maximal 3 Wochen.
• 2,50 Euro für Oberflächenfeuchtemessungen bis 10 Messungen.
• Mehrwertsteuer nach Satz.

7.4 Ggf. notwendige Nachfolgeleistungen nach der Erstbesichtigung

Nachfolgeleistungen können sein:

1. Abschlussbericht zur Erstbesichtigung als Beweis und zur Argumentation.
2. Gutachten zu Ursachen, wenn sie nicht sofort erkennbar sind. Dazu können Luftproben, Messungen, Datenlogger oder Bauwerksöffnungen gehören.
3. Gutachten zur Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Vermeidung einer gerichtlichen Auseinandersetzung.
4. Gutachten für eine gerichtliche Auseinandersetzung.
5. Hilfestellung bei der Schadensbeseitigung durch Firmen.

Das Kostenangebot für die Erstellung eines Gutachtens ist abhängig von:

• Allgemeine Wertermittlung oder gerichtsfestes Gutachten.
• Größe des Objektes, Anzahl der Gebäude, Schadensart und Umfang.
• Kontaminationsschäden oder einfache Bauschäden.
• Dauer der Bestandsaufnahme.

Nach Annahme des Angebots vereinbaren wir einen Termin zur Bestandsaufnahme. Wir erfassen dann alle Daten und Bilder.

7.6 Die Kosten für weitergehende Leistungen nach dem Erstgespräch

Die Kosten betragen in Abhängigkeit der Einflussgrößen:

1. 95,00 Euro pro Leistungsstunde vor Ort für Bestandsaufnahme, Messungen, Untersuchungen und Probenahmen.
2. 0,75 Euro pro gefahrenem Kilometer.
3. 47,50 Euro pro Fahrzeit, nur wenn die Entfernung größer als 15 km ist.
4. 0,50 Euro pro Bild für digitale Beweisfotos.
5. Laborkosten und Fahrkosten laut Rechnung bei Auftrag.
6. Behördengebühren für Auskünfte.
7. 25,00 Euro pro Analyse für Thermografie als Tiefenmessung zur Beweissicherung.
8. 5,00 Euro pro Datenlogger pro Woche, maximal 3 Wochen.
9. 2,50 Euro für Oberflächenfeuchtemessungen bis 10 Messungen.
10. Druckkosten für das Gutachten.
11. Mehrwertsteuer nach Satz.

Die Positionen finden Sie je nach Bedarf im schriftlichen Kostenangebot.

8. Schadenersatzansprüche

Ein alter Rechtsgrundsatz im deutschen Recht heißt:

Der Geschädigte ist nach dem Schaden so zu stellen, als wäre der Schaden nicht eingetreten.

In Schäden an Gebäuden und Wohnungen werden materielle Werte beschädigt oder zerstört.

Sind Sie selbst der Verursacher, richten sich Schadenersatzansprüche gegen Ihre Versicherung, wenn Sie eine gültige Hausrat oder Gebäudeversicherung besitzen.

Sind Sie nicht der Verursacher, richten sich Schadenersatzansprüche gegen den Verursacher oder seine Versicherung.

Die Praxis der Ersatzansprüche aus Sicht des Gutachters

Im Fokus stehen diese Fragen:

• Wer oder was hat den Schaden verursacht
• Wer trägt die Kosten der Schadensbeseitigung
• Was ist zu tun, wenn keine Einigung erzielt wird

Wichtig sind Einordnung als Baumangel oder Bauschaden und die Vertragsart wie BGB Vertrag, VOB Vertrag oder Mietvertrag. Maßgeblich sind gesetzliche Bestimmungen und Gerichtsentscheidungen.

Ist der Schaden im eigenen Haus oder in der Eigentumswohnung entstanden, trägt in der Regel die Versicherung die Kosten. Das gilt auch, wenn andere Wohnungen oder Mieter betroffen sind.

Aber Vorsicht. Versicherungen erstatten teils spät oder nicht.

Wer oder was hat den Schaden verursacht

Bei Schäden an beweglichen Gütern gelten bei eigener Verursachung und Versicherung die Bedingungen aus dem Vertrag. Sie müssen den Schaden umgehend melden. Schriftlich ist zu empfehlen. Prüfen Sie, ob Sie einen neutralen Gutachter beauftragen dürfen oder ob die Versicherung einen eigenen Gutachter verlangt.

Wenn der Schaden durch eine fremde Person entstand, reguliert deren Versicherung. Bei Elementarereignissen gilt das gleiche wie bei eigener Verursachung mit Versicherung.

Wer trägt die Kosten der Schadensbeseitigung

Grundsätzlich trägt der Verursacher die Kosten der vollständigen Beseitigung. Es gelten:

• die Regeln des BGB
• die Regeln der VOB oder des BGB bei Neubauten, Sanierungen und Reparaturen in der Mängelzeit
• die Vertragsvereinbarungen der Parteien
• analoge Gerichtsentscheidungen aus Vorjahren

Was ist zu tun, wenn keine Einigung erzielt wird

Wenn zwei sich streiten, muss oft ein Dritter entscheiden

Dieser Dritte kann sein:

• Ein Mediator
• Eine kommunale Schiedsstelle
• Ein ordentliches Gericht

Der Mediator. Bitte lesen Sie dazu den Beitrag auf unserer Teilseite Mediator.

Die kommunalen Schiedsstellen: In jeder Stadt und in Amtsgemeinden gibt es eine kommunale Schiedsstelle. Sie soll gerichtliche Auseinandersetzungen vermeiden. Diese Einrichtungen sind in der Regel kostenfrei. Die Wartezeit ist oft geringer als bei Gerichtsverfahren.

Das Gericht: Wenn keine Einigung gelingt, entscheidet das Gericht als unparteiische Instanz. Es beauftragt oft einen Gutachter. Gerichtsgutachten sind oft teurer als Privatgutachten. Dazu kommen Anwaltskosten und Gerichtsgebühren. Prozesse dauern oft lange.

9. Referenzobjekte des Sachverständigen

Der Autor dieser Seite erstellt Bauschadensgutachten zu Bau, Schimmel, Fäkalien, Wasser und Fogging. Er arbeitet auf Basis anerkannter Regeln der Technik, DIN Normen und baubiologischer Vorschriften. Er erstellt Gutachten für Privatpersonen, Unternehmen und Amtsgerichte. Die folgenden Beispiele sind auszugsweise Referenzen:

Für Privatpersonen

Für Amtsgerichte

Für Unternehmen