Gutachten zu einem Wasserschaden

1. Vorbemerkungen

Bautechnische Gutachten, hier Bauschäden nach Wassereinbrüchen, decken Baumängel, Bauschäden und Reparaturnotwendigkeiten an der Immobilie auf. Diese Gutachten bilden die Grundlage für die notwendigen Schadensbeseitigungen.

Sie beinhalten:

1. Die Darstellung der Schäden und Mängel.
2. Die Angaben zu den Ursachen der Mängel und Schäden.
3. Die notwendigen Maßnahmen zur Beseitigung der Schäden und Mängel.
4. Die zu erwartenden Kosten der Schadensbehebung und Sanierung.

Das Gutachten ist Grundlage für:

1. Die eigenverantwortliche und einvernehmliche Streitschlichtung zwischen Betroffenen und Verursachern.
2. Das selbständige Beweisverfahren zur Mangelbeweissicherung.
3. Streitschlichtung in gerichtlichen Auseinandersetzungen.
4. Die zu erwartenden Kosten der Schadensbehebung und Sanierung.

2. Begriffsabgrenzungen

Baumangel

Ein Baumangel ist die Abweichung des Ist Zustandes eines Bauwerks oder einer baulichen Anlage vom geschuldeten Sollzustand nach einem Wasserschaden während der Bauzeit. Die Ursachen für einen Baumangel liegen in der Vorbereitung einer Baumaßnahme vor dem Baubeginn. Er kann unterschiedlichster Art sein, zum Beispiel fehlerbehaftete Baugrunduntersuchungen oder Fehler im Bauprojekt des Architekten. Diese Ist Zustandsabweichung wirkt sich in der Regel als Wertminderung aus. Daher müssen Baumängel in Wertermittlungen angemessen berücksichtigt werden.

Baumängel können vielfältige Ursachen haben. Ein sachverständiger Gutachter ermittelt sie immer bezogen auf den vorliegenden Schadensfall. Baumängel wirken sich in der Regel als Wertminderung aus. Ihre Beseitigung ist, wenn überhaupt zumutbar, oft nur mit großem finanziellem Aufwand verbunden. Daher müssen sie in Wertermittlungen angemessen berücksichtigt werden.

Bauschaden

Ein Bauschaden ist die Verschlechterung des Zustandes eines Bauwerkes oder einer baulichen Anlage durch ein schädigendes Ereignis während oder nach der Bauzeit, zum Beispiel durch einen Wasserschaden. Ursachen sind unter anderem Wasserrohrbruch oder fehlerhaft eingebaute Wanddämmung. Von einem Bauschaden spricht man auch, wenn minderwertige Baustoffe zum Einsatz kommen oder DIN Normen durch den Baubetrieb oder Handwerker missachtet wurden.

Bauschäden können vielfältige Ursachen haben. Ein sachverständiger Gutachter ermittelt sie immer bezogen auf den vorliegenden Schadensfall. Bauschäden wirken sich in der Regel als Wertminderung aus. Ihre Beseitigung ist in der Regel möglich. Oft ist sie mit großem finanziellen Aufwand verbunden. Daher müssen sie in Wertermittlungen angemessen berücksichtigt werden.

Mängel und Schäden an und in Bauwerken aus rechtlicher Sicht können sein:

1. Fehler, die den Wert oder die Tauglichkeit des vertraglich geschuldeten Werkes für den gewöhnlichen oder den vertraglich vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern.
2. Das Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften.
3. Verstöße gegen allgemein anerkannte Regeln der Technik. Siehe § 633 Abs. 1 BGB und § 3 Nr. 1 VOB/B.

Die wesentlichsten Mängel und Schäden bei einem Wasserschaden in Gebäuden

Im Weiteren wird der Unterschied zwischen Baumangel und Bauschaden vernachlässigt. Für Eigentümer und Gutachter ist er für den konkreten Schaden meist unerheblich. Für die Feststellung des Verursachers ist die Unterscheidung relevant.

Die wesentlichsten Mängel aus einem Wasserschaden sind:

1. Mauerwerksrisse. Niederschlagswasser dringt in das Mauerwerk ein.
2. Putzrisse. Niederschlagswasser durchfeuchtet das Mauerwerk. Es kann Schimmel entstehen.
3. Dachundichtigkeiten. Umgangssprachlich: Es regnet rein.
4. Fundamentbrüche.
5. Grund oder Oberflächenwasser steigt im Außenmauerwerk nach oben.
6. Funktionsmängel an Einbauanlagen. Undichte Muffen und Fittinge.
7. Undichte Klär und Abwasseranlagen und Leitungssysteme.
8. Und so weiter.

3. Die Ursachen für Wasserschäden

Die wesentlichsten Ursachen für einen Wasserschaden sind:

1. Fehler in Bauprojekten, zum Beispiel falsche Dimensionierungen von Einbauleitungen.
2. Falsche Auswahl von Bau und Reparaturmaterialien.
3. Unterlassene Instandhaltung und Reparaturen. Das ist eine der Hauptursachen.
4. Fachfehler bei Reparaturarbeiten durch Firmen.
5. Einbau fehlerbehafteter oder ungeeigneter Einbauteile.
6. Funktionsmängel an Einbauanlagen.
7. Unfachmännischer Umgang mit Wasseranlagen.
8. Und so weiter.

4. Notwendige Sofortmaßnahmen bei einem Wasserschaden

Wenn Sie einen Wasserschaden feststellen, spielen Sie nicht den Helden. Hüten Sie sich vor Ratschlägen selbsternannter Fachleute.

• Hauptsperrschieber schließen.
• Wenn große Mengen Wasser im Keller stehen, die Feuerwehr um Abpumpen bitten. Lüften Sie durch Querlüftung.
• Eine Sanitärfachfirma zur Schadensbehebung beauftragen.
• Wenn Wasser über Betonwände oder Betondecken floss, lüften Sie durch Querlüftung.
• Wenn Wasser in Holzständerwände oder Holzbalkendecken eindrang und Dämmstoffe durchfeuchtete, beauftragen Sie schnell eine Fachfirma für Gebäudetrocknung.
• Versicherung und Vermieter spätestens am nächsten Tag informieren.
• Lassen Sie keine Zeitverzögerungen zu. Bestehen Sie auf sofortigem Handeln bei der Trocknung.

5. Gesundheitsgefährdungen aus einem Wasserschaden

Die wesentlichste Gefahr bei Wasserschäden ist die Gefahr der Erkrankung an Folgen eines nicht oder zu spät beseitigten Schadens. Das Risiko entsteht vor allem durch Schimmelbildung und deren gesundheitsgefährdende Eigenschaften. Bei Kindern steigt das Risiko, weil das Immunsystem noch nicht so stabil ist wie bei Erwachsenen. Kinder sind daher stärker gefährdet.

Eine weitere Gefahr sind materielle Schäden. Bei spätem Reagieren steigen die Kosten stark. Wasser kann bei dauerhaftem Feuchteeintrag viele Materialien schädigen. Bauteile wie Trockenbauelemente, Dämmstoffe, Farbanstriche und Teile des Hausrats müssen dann erneuert werden.

Für die Beratung und Erstellung eines Gutachtens zu einem Wasserschaden stehen wir Ihnen mit einem Erstgespräch oder einer Schadensbesichtigung zur Verfügung.

Rufen Sie uns an oder schicken Sie eine Mail. Wir antworten in jedem Fall.

6. Unser Leistungsangebot und die Kosten

6.1 Vorbemerkungen

Für die Feststellung der Ursachen eines möglichen Bauschadens aus einem Wasserschaden bieten wir nach einem Erstgespräch oder einer Erstbesichtigung Gutachterleistungen an. Danach können Sie ein Gutachten zum Wasserschaden beauftragen.

In den Rubriken unserer Website finden Sie Folgen von Wasserschäden. Hier informieren wir über Leistungen und Kosten.

Wenn Sie einen Wasserschaden feststellen, reagieren Sie schnell und vereinbaren Sie einen Termin. Bei Wasserschäden ist wie bei Fäkalien und Schimmelschäden Eile geboten. Schimmelbildung folgt oft, wenn nicht sofort getrocknet wird.

Und

Kleine materielle Schäden kosten weniger. Wenn Sie kleine Schäden unbeachtet lassen, werden daraus große Schäden mit hohen Kosten. Kleine gesundheitliche Veränderungen können zu dauerhaften Beeinträchtigungen führen.

6.2 Unsere Leistungen zum Erstgespräch

Bei der Erstbesichtigung eines möglichen Schadens an Ihrer Immobilie oder an Wirtschaftsgütern besprechen wir Voraussetzungen für die Ursachenfindung. Dafür benötigen wir Unterlagen.

Für Immobilienbewertungen bieten wir Gutachterleistungen an. Nach einem Erstgespräch können Sie ein Verkehrswertgutachten beauftragen.

6.3 Unsere Leistungen zum Erstgespräch und zur Erstbesichtigung

Im Erstgespräch besprechen wir das Vorgehen zur fachgerechten Beseitigung. Je nach Gutachten benötigen wir Unterlagen wie:

• Aktuelle Bauzeichnungen, Grundrisse, Schnittdarstellungen und Änderungszeichnungen.
• Flächen und Raumberechnungen.
• Aktuelle Flurkarte.
• Aktueller Grundbuchauszug.
• Mietverträge.
• Zivilrechtliche Vereinbarungen zu Rechten Dritter.
• Und so weiter.

Der Sachverständige bespricht mit Ihnen und beantwortet Fragen zu:

• Welche Vorleistungen Ihrerseits notwendig sind.
• Ob Sie ein allgemeines oder gerichtsfestes Gutachten wünschen.
• Wann das Gutachten fertiggestellt sein soll.
• Worauf Sie besonderen Wert legen.
• Wie viele Exemplare Sie benötigen.
• Zu welchem Zweck das Gutachten erstellt wird.

Auf dieser Grundlage erhalten Sie ein schriftliches Angebot. Nach Annahme erfassen wir bei der Bestandsaufnahme alle notwendigen Daten und Bilder.

6.4 Die Kosten für unsere Leistungen für das Erstgespräch und die Erstbesichtigung

1. 95,00 Euro pro Leistungsstunde vor Ort für Messungen, Untersuchungen, Probeentnahmen und Wertfeststellungen.
2. 0,75 Euro pro gefahrenem Kilometer.
3. 47,50 Euro für Hin und Rückfahrt, nur wenn die einfache Entfernung größer als 15 km ist.
4. Behördengebühren für Auskünfte.
5. 2,50 Euro pro Messung bei Notwendigkeit der Beweissicherung von Feuchteeinträgen.
6. Laborkosten und Fahrkosten zur Feststellung von Gesundheitsgefährdungen.
7. 5,00 Euro pro Datenlogger pro Woche, maximal 3 Wochen, bei Notwendigkeit.
8. 15,00 Euro pro Thermobericht bei Einsatz der Thermobildkamera.
9. Mehrwertsteuer nach Satz.

Diese Positionen finden Sie je nach Bedarf im schriftlichen Vertragsangebot.

Das Kostenangebot für die Erstellung eines Gutachtens ist abhängig von:

• Allgemeine Wertermittlung oder gerichtsfestes Gutachten.
• Größe des Objektes, Anzahl der Gebäude, Schadensart und Umfang.
• Kontaminationsschäden oder einfache Bauschäden.
• Dauer der Bestandsaufnahme.

Nach Annahme des Angebots vereinbaren wir einen Termin zur Bestandsaufnahme. Wir erfassen dann alle Daten und Bilder.

6.6 Die Kosten für die weitergehenden Leistungen nach dem Erstgespräch

Die Kosten betragen in Abhängigkeit der Einflussgrößen:

1. 95,00 Euro pro Leistungsstunde vor Ort für Messungen, Untersuchungen und Probenahmen.
2. 0,75 Euro pro gefahrenem Kilometer.
3. 47,50 Euro pro Fahrzeit, nur wenn die Entfernung größer als 15 km ist.
4. Laborkosten und Fahrkosten laut Rechnung, wenn Schimmelschäden festgestellt werden müssen.
5. Behördengebühren für Auskünfte.
6. 15,00 Euro pro Bericht bei Thermobildkamera zur Dokumentation von Feuchteschäden.
7. 0,50 Euro pro Bild für digitale Beweisfotos.
8. 5,00 Euro pro Datenlogger pro Woche, maximal 3 Wochen, bei Notwendigkeit.
9. Mehrwertsteuer nach Satz.

Die Positionen finden Sie je nach Bedarf im schriftlichen Kostenangebot.

7. Schadenersatzansprüche

Ein alter Rechtsgrundsatz im deutschen Recht heißt:

Der Geschädigte ist nach dem Schaden so zu stellen, als wäre der Schaden nicht eingetreten.

In Schäden an Gebäuden und Wohnungen werden materielle Werte beschädigt oder zerstört.

Sind Sie selbst der Verursacher, richten sich Schadenersatzansprüche gegen Ihre Versicherung, wenn Sie eine gültige Hausrat oder Gebäudeversicherung besitzen.

Sind Sie nicht der Verursacher, richten sich Schadenersatzansprüche gegen den Verursacher oder seine Versicherung.

Die Praxis der Ersatzansprüche aus Sicht des Gutachters

Im Fokus stehen diese Fragen:

• Wer oder was hat den Schaden verursacht
• Wer trägt die Kosten der Schadensbeseitigung
• Was ist zu tun, wenn keine Einigung erzielt wird

Wichtig sind Einordnung als Baumangel oder Bauschaden und die Vertragsart wie BGB Vertrag, VOB Vertrag oder Mietvertrag. Maßgeblich sind gesetzliche Bestimmungen und Gerichtsentscheidungen.

Ist der Schaden im eigenen Haus oder in der Eigentumswohnung entstanden, trägt in der Regel die Versicherung die Kosten. Das gilt auch, wenn andere Wohnungen oder Mieter betroffen sind. Aber Vorsicht. Versicherungen erstatten teils spät oder nicht.

Wer oder was hat den Schaden verursacht

Bei Schäden an beweglichen Gütern gelten bei eigener Verursachung und Versicherung die Bedingungen aus dem Vertrag. Sie müssen den Schaden umgehend melden. Schriftlich ist zu empfehlen. Prüfen Sie, ob Sie einen neutralen Gutachter beauftragen dürfen oder ob die Versicherung einen eigenen Gutachter verlangt.

Wenn der Schaden durch eine fremde Person entstand, reguliert deren Versicherung. Bei Elementarereignissen gilt das gleiche wie bei eigener Verursachung mit Versicherung.

Wer trägt die Kosten der Schadensbeseitigung

Grundsätzlich trägt der Verursacher die Kosten der vollständigen Beseitigung. Es gelten:

• die Regeln des BGB
• die Regeln der VOB oder des BGB bei Neubauten, Sanierungen und Reparaturen in der Mängelzeit
• die Vertragsvereinbarungen der Parteien
• analoge Gerichtsentscheidungen aus Vorjahren

Was ist zu tun, wenn keine Einigung erzielt wird

Wenn zwei sich streiten, muss oft ein Dritter entscheiden

Dieser Dritte kann sein:

• Ein Mediator
• Eine kommunale Schiedsstelle
• Ein ordentliches Gericht

Der Mediator. Bitte lesen Sie dazu den Beitrag auf unserer Teilseite Mediator.

Die kommunalen Schiedsstellen: In jeder Stadt und in Amtsgemeinden gibt es eine kommunale Schiedsstelle. Sie soll gerichtliche Auseinandersetzungen vermeiden. Diese Einrichtungen sind in der Regel kostenfrei. Die Wartezeit ist oft geringer als bei Gerichtsverfahren.

Das Gericht: Wenn keine Einigung gelingt, entscheidet das Gericht als unparteiische Instanz. Es beauftragt oft einen Gutachter. Gerichtsgutachten sind oft teurer als Privatgutachten. Dazu kommen Anwaltskosten und Gerichtsgebühren. Prozesse dauern oft lange.

8. Referenzobjekte des Sachverständigen

Der Autor dieser Seite erstellt Bauschadensgutachten zu Bau, Schimmel, Fäkalien, Wasser und Fogging. Er arbeitet auf Basis anerkannter Regeln der Technik, DIN Normen und baubiologischer Vorschriften. Er erstellt Gutachten für Privatpersonen, Unternehmen und Amtsgerichte. Die folgenden Beispiele sind auszugsweise Referenzen:

Für Privatpersonen

Für Amtsgerichte

Für Unternehmen